Aktuální číslo odborného magazínu Logistika
Brownfieldy v posledních letech dominují nad takzvanými greenfieldy. Důvodů pro to je více. Pokud třeba není brownfieldový pozemek příliš znečištěný minulou výrobou, jsou na něm již struktury a stavby, které lze použít při založení nové budovy, a pokud je infrastruktura v dobrém stavu, může být výstavba na brownfieldu levnější než v případě zelených pozemků, zejména když město reguluje územním plánem možnost využití volných ploch.
V moderním městském prostředí představuje využívání brownfieldů nutnost. Každá budova se totiž jednou stane neefektivní a bude vhodné ji recyklovat pro nové, efektivnější využití. Je to běžný životní cyklus každé nemovitosti.
Revitalizace pozemků je trendem současnosti
„Z revitalizace brownfieldů se v posledních letech stal jasný trend, což mě osobně velmi těší, protože společnost Panattoni patří na českém trhu k průkopníkům využívání těchto lokalit pro moderní průmysl a logistiku,“ říká Pavel Sovička, ředitel Panattoni pro ČR a Slovensko. „Změna nastala i na straně poptávky − čím dál více zájemců o logistické a průmyslové prostory chce umístit svoje podnikatelské aktivity do šetrné budovy bez nutnosti zásahu do volné krajiny.“
Podobně hodnotí situaci také Jaroslav Kaizr, partner společnosti Demaco: „Naším záměrem je zhodnocení původních nemovitostí za pomoci šetrné rekultivace,“ říká. „Pokud je to možné, snažíme se zachovat genius loci původní nemovitosti, aby změna byla pro místní komunitu pozvolná. Každá rekultivace ovšem znamená vyšší užití původně tmavé plochy, a proto je důležitá koordinace s obcí vzhledem ke zkapacitnění místní infrastruktury.“
Jaroslav Kaizr dále upozorňuje, že nemovitosti, a zejména moderní průmyslové nemovitosti, nabyly na hodnotě, což umožňuje rozvoj i takových brownfieldů, jejichž development v nedávné minulosti neměl ekonomické opodstatnění.
Zájem o brownfieldy dále poroste
Na rozdíl od let minulých se tak v poslední době brownfieldy stávají častým tématem, neboť jsou špinavou kaňkou, která poškozuje celé své okolí.
„Jedná se o populární téma i pro politiky samosprávy, u kterých má zpravidla jejich revitalizace značnou podporu, na rozdíl od zabírání volných ploch,“ říká Michal Diviš, senior associate z investičního oddělení 108 Agency. „V lukrativních lokalitách ale průmyslový development naráží na konkurenci z oblasti rezidenčního developmentu, kde lze stále dosáhnout na podstatně vyšší výkupní cenu.“
Do budoucna 108 Agency předpokládá stále větší zájem o brownfieldy z řad developerů všeho druhu. Volných vhodných pozemků je zejména ve velkých městech stále nedostatek.
Jaroslav Kaizr, Demaco
„Uvedl bych zde náš průmyslový park DMC Pardubice I. Původní areál TMS (Továrny mlýnských strojů), postavený v šedesátých letech minulého století, jsme dokázali změnit na moderní průmyslový park se zaměřením na výrobní provozy s vysokou přidanou hodnotou.
V roce 2020 jsme pro francouzskou společnost Faurecia postavili výrobní halu o velikosti 19 tisíc čtverečních metrů ve standardu dmc construct 4.0 s úpravami, které odpovídají výrobní technologii a požadavkům nájemce. Touto výstavbou jsme celkovou pronajímatelnou plochu parku DMC Pardubice I zaokrouhlili na 89 900 čtverečních metrů. Development nám umožnil zainvestovat do infrastruktury a do zlepšení vodního hospodářství. Ve stejném parku nyní dostavujeme další halu o velikosti zhruba 2500 čtverečních metrů, ve které bude nájemcem nadnárodní společnost zabývající se vybavením laboratoří, která nám umožnila zlepšit prostředí u jedné ze vstupních bran.“
Pavel Sovička, Panattoni
„Těší nás výstavba logistického centra pro Amazon u Kojetína na Olomoucku, jelikož se jedná o technologicky nejvyspělejší halu. Vícepatrová budova bude fungovat na bázi nejmodernějších technologií v našem oboru. Skladování zde bude probíhat za pomoci robotických jednotek, které budou pomáhat s manipulací uskladněných výrobků. Budova bude přelomová i z hlediska udržitelnosti a šetrnosti k životnímu prostředí. Půjde o první halu Panattoni, u které bude energie z fotovoltaiky instalované na velké části střechy spotřebována přímo nájemcem. Celá hala je chlazená, a tak se nabízí ideální využití – více slunečního svitu vyžaduje více chlazení a fotovoltaika ve stejnou dobu generuje nejvíce energie. Při samotné výstavbě na brownfieldu jsme řešili ekologickou likvidaci kalů a navezeného odpadu do kalových nádrží po cukrovaru. Velmi intenzivně jsme využili železniční dopravu prefabrikovaných částí budovy na nedaleké železniční nádraží.“
Michal Diviš, 108 Agency
„Bývalý areál Raben v Kralupech nad Vltavou, dnes sloužící jako výrobní a distribuční centrum mikročipů Masokombinát v Plzni Na Borských polích.“
Laurent Jechoux, Contera
„Contera se specializuje na revitalizaci brownfieldu od samotného počátku svého vzniku. Většina našich parků (Říčany, Teplice, Ostrava, Bratislava) jsou bývalé brownfieldy, které jsme kompletně zrevitalizovali. Náš nový park v Ostravě-Hrušově jménem Contera Park Ostrava D1 je příkladem našeho know-how a úspěšného redevolepmentu zanedbalého území, které bylo dlouho nevyužívané. V tuto chvíli dokončujeme výstavbu dvou hal, které budou sloužit pro klienty Sportisimo, Plzeňský Prazdroj, AT Computers a VAS Solutions.
Hala pro Sportisimo, kam společnost přesune svou logistickou centrálu, má světlou výšku 23 metrů, automatizované systémy i chlazení a zároveň bude s 90 tisíci metry čtverečních jednou z největších hal v republice. Díky unikátní poloze pozemku se nám podařilo implementovat takové raritní parametry, které umožnily znásobit efektivitu provozu klienta.“
Jakub Kodr, CTP
„Potenciál brownfieldů považujeme určitě za zajímavý. CTP se věnuje jejich revitalizaci především v Brně, kde transformuje například bývalý výrobní areál Zetor Tractors ve zcela nový moderní a udržitelný obchodní park. Po dokončení bude areál zahrnovat přibližně 150 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy a vznikne zde až tři tisíce pracovních míst.“
Rostoucí význam brownfieldů zaznamenává také developer Contera. „Využívaní brownfieldů je dnes velmi vyhledávané z toho důvodu, že pozemky pro výstavbu nových areálů v prémiových lokalitách rychle ubývají a brownfieldy nabízí udržitelnější variantu, jak naši aktivitu vyvíjet zeleným směrem,“ říká Laurent Jechoux, business director společnosti. Brownfieldy poskytují v dnešní době možnost a příležitost vybudovat multifunkční parky, které mohou nabídnout jak industriální, tak retailovou, kancelářskou a rezidenční funkčnost.
Výhodou je funkční infrastruktura
Využívání brownfieldů má samozřejmě své výhody i nevýhody. Velkou výhodou je třeba napojení na inženýrské sítě. Mělo by mít dostatečnou kapacitu vzhledem k tomu, že dříve pozemky sloužily průmyslovému využití. Jenže u řady brownfieldů umožnilo vedení měst „ukrást“ kapacity infrastruktury, která původně sloužila průmyslovým areálům. Tyto kapacity využily jiné záměry a rozvojové plochy v okolí. Jsou to nejčastěji kapacity čistíren odpadních vod, komunikací či křižovatek, ale také elektrické energie.
Výhodou je i to, že se jedná o území, které nespadá pod ochranu zemědělské půdy a není ho třeba vyjímat ze zemědělského půdního fondu. Často je možné na těchto místech rovněž dosáhnout vyšší míry zastavitelnosti, nedochází zde k ovlivnění krajinného rázu a zabírání nezastavěného území a podobně.
Pokud městské či obecní samosprávy využití brownfieldů podporují, lze předpokládat i méně komplikovaný povolovací proces. V opačném případě se největšími bariérami při revitalizaci brownfieldů stávají právě pomalé povolovací procesy, neochota místních komunit ke změně a nedostatek know-how. Městské a státní orgány musí mít zájem nahrazovat a zaplňovat tmavá místa v urbánním prostředí a aktivně k těmto místům přistupovat.
Revitalizace bývá velmi nákladná
Naopak značnou nevýhodu představuje nutnost rozsáhlých demolicí a častá kontaminace území. Revitalizace brownfieldu se pak stává časově a nákladově náročnou. U lehce kontaminovaných areálů může developer ekonomicky zvládnout sanace sám, u středně a těžce kontaminovaných území se často bez pomoci státu či zdrojů z podpůrných fondů EU neobejde. Náklady na sanaci těchto oblastí jsou tak vysoké, že by žádný projekt revitalizace nemohl finančně vycházet v černých číslech.
Investoři mají zájem o jakékoliv projekty, které dávají ekonomický smysl a ve kterých je riziko kvantifikovatelné, těch je ovšem méně. Samotné obce a města jsou přitom v plánech na revitalizaci brownfieldů aktivní do té míry, do jaké pro ně má daná stavba přínos v rámci limitů, které stanoví místní komunita.
Developeři by si přáli, aby se záměrům na revitalizace vycházelo vstříc, neboť je v zájmu státu i místních samospráv, aby brownfieldy nacházely co nejdříve nová uplatnění. Taková podpora může být v konkrétních případech vyjádřena různými způsoby, počínaje proaktivním přístupem ze strany orgánů státní správy a místní samosprávy a konče různými formami dotací.
Co se stavebním odpadem?
Jakým způsobem mohou stát a samosprávy developerům při revitalizaci brownfieldů pomáhat? Zásadní pomocí by byla úprava územního plánování tak, aby se zamezilo vytváření „mrtvých“ území bez infrastruktury. Už územní plánování by mělo pamatovat na kapacity inženýrských sítí a potřeby při rozvoji města definovat již v úrovni územního plánu.
„Z právního hlediska narážíme například na velký problém při zacházení se stavebním odpadem,“ popisuje situaci Pavel Sovička. „Bohužel se trvá na tom, že veškerý stavební odpad z demolice se musí odvézt na specializovanou skládku. Přitom je to ekologický i ekonomický nesmysl. V Ostrově u Karlových Varů jsme naprostou většinu nezávadných stavebních odpadů vytřídili k recyklaci nebo zpětně využili do základů přímo na stavbě! Tím se ušetřilo odhadem přes 10 tisíc jízd kamionů mimo areál. Dokázali jsme to díky racionálnímu přístupu České inspekce životního prostředí. Stát jako takový nám naopak většinou klade legislativní překážky. Přitom se stačí podívat na příklady v Německu či Spojeném království, jak se dají normy pro využití brownfieldů připravit, aby se omezila nutnost dotování nesmyslných odvozů a skládkování.“
Komplikovaná legislativa
Podpora městských a obecních správ je pro povolovací řízení rozhodující. „Mám za to, že by pomohla i finanční podpora například formou státních příspěvků na dekontaminaci území,“ říká Michal Diviš. „Pro tyto účely sice existují dotační programy, na ty ale nedosáhne každý investor. Rozšířit a zjednodušit by si zasloužil i jejich rozsah a schvalovací proces. Domnívám se, že stávající legislativa zásadní výhody ve schvalovacím procesu nepřináší. Proces je bohužel stále velmi komplikovaný.
A podobně vidí situaci Laurent Jechoux. „Stát by měl podporovat a urychlit veškeré procesy revitalizace brownfieldu a zejména samotný proces povolování, který je složitý pro získání, stejně jako tomu je u greenfieldu.“
A přináší existující legislativa možnosti pro revitalizaci brownfieldů, nebo jí spíše brání? „Bohužel nepřináší. Legislativa nabízí pouze dílčí řešení procesu revitalizace brownfieldu formou znovuvyužití území,“ domnívá se Laurent Jechoux.
Samosprávy by měly být developerům partnerem
Skeptický vůči státní pomoci je Jaroslav Kaizr. „My jsme spíše proti zásahům vlády, vládních agentur anebo ministerstev, nevěříme, že by něčemu zásadně pomohly. Hledáme spíše předvídatelnou stabilitu než ideální stav.“
Jako mnohem důležitější vnímá Jaroslav Kaizr roli samospráv měst a obcí. „V nich bychom rádi viděli partnery, kteří rozumí developmentu a vědí, o čem je a jaké jsou jeho zákonitosti. Měli by být schopni definovat dlouhodobé potřeby svěřené oblasti, protože development je během na dlouhou trať. Developer a investor by měli na druhé straně aktivně přistupovat k potřebám obce v souvislosti s udržitelným rozvojem. Revitalizace brownfieldů není jednoduchá činnost a bez pochopení a respektu obou stran je velmi obtížná.“
Města by proto měla nastavit podmínky developmentu tak, aby docházelo k pravidelné recyklaci neefektivně využitých nemovitostí dříve, než se z nich brownfieldy stanou, a dříve, než se začnou využívat zelené pozemky. Náklady na přípravu pozemků jsou přitom jedním z důležitých faktorů, které město má možnost ovlivňovat.
Brownfieldy zachraňují situaci
Obecně se dá říci, že Česká republika má ještě celkem velké množství brownfieldů k revitalizaci. Je to dáno historicky − v Česku byl již od dob monarchie silný průmysl. Vývojem a hospodářskou transformací po roce 1989 vzniklo těchto oblastí velké množství. Proto téměř v každém koutu naší země můžeme najít brownfieldy, které by šlo revitalizovat a tím oživit danou lokalitu obce či města.
Revitalizace se samozřejmě s úbytkem vhodných ploch postupně přesouvá z center velkých měst na jejich periferie a dále do regionů. A to i tam, kde to ještě před nedávnem nedávalo moc smysl. Brownfieldů máme v Česku stále více, než bychom si přáli.
Logistika č. 2/2024
