Rok 2021 se na trhu průmyslových nemovitostí nesl ve znamení přetrvávající silné poptávky, která v nejvíce žádaných regionech výrazně převýšila dostupnou nabídku. Tento trend společně s rostoucími cenami vstupů pro novou výstavbu vyhnal ceny nájemného do rekordních úrovní.

„Neobsazenost skladů v Česku klesla v posledním čtvrtletí loňského roku na historické minimum, v okolí Prahy se dokonce blíží nule,“ upozorňuje Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí realitněporadenské společnosti 108 Agency.

Rozvoj e-commerce a nestabilita řetězců

Na straně silné poptávky stojí především skokové navýšení obratů e-commerce prodejců a s tím spojené nároky na distribuci zboží ke spotřebitelům přímo ze skladů namísto z prodejen. Současně na růst poptávky působí přetrvávající nestabilita dodavatelských řetězců. Výrobci ale i prodejci se obávají možného výpadku a snaží se předzásobit, protože dodávky například ze vzdálených asijských trhů jsou mnohdy zpožděné i několik měsíců.

„Toto pozorujeme napříč trhem a komoditami, nejedná se o izolovaný problém. Dlouhodobá mantra finančních ředitelů a vedoucích logistiky, kteří z důvodu cash flow prosazovali co nejnižší skladové zásoby, je, zdá se, na dlouhou dobu pohřbena. Prioritou pro firmy nyní je ‚mít z čeho vyrábět‘, případně,mít co prodávat‘,“ upřesňuje Robert Sgariboldi.

Trh logistických nemovitostí není podle analytiků společnosti 108 Agency tak pružný, aby na takto silnou poptávku dokázal ihned reagovat. Ve spojení s nedostatkem stavebních materiálů, komplikovanými povolovacími procesy a rostoucími náklady se průměrná doba dodání nové výstavby posunula o zhruba půl roku oproti „době předcovidové“. Dodání projektu nejčastější formou „built-to-suit“, tedy výstavby skladu na míru nájemci po podpisu nájemní smlouvy, se i v lokalitách s platným stavebním povolením posunula dokonce na devět až 12 měsíců. „V exponovaných lokalitách ale ani při plánování nového skladu v dostatečném časovém předstihu mnohdy neexistuje vhodná nabídka, protože chybí pozemky pro novou výstavbu,“ doplňuje Robert Sgariboldi.

Popisovaná situace má řadu důsledků, některé mohou působit až absurdně. „Například v Praze a okolí se setkáváme se situací, nad kterou bychom se ještě před rokem pousmáli − projekty vzdálené i více než 30 kilometrů od metropole se honosí přídomkem,Prague‘. V nedávné době jej měl v názvu i projekt v Lovosicích, vzdálených od Prahy 60 kilometrů po D8. A to jednoduše proto, že mezi Prahou a Lovosicemi žádný jiný dostupný projekt neexistuje,“ říká Robert Sgariboldi.

Ber, co je k mání

Nedostatek skladových prostor se přitom v posledních měsících čím dál výrazněji přelévá i do regionů mimo Prahu a střední Čechy.

Důvodem je podle 108 Agency enormní poptávka, kdy klienti jednoduše nemají jinou možnost než brát ty sklady, které byly k dispozici. Z kvalitního skladu v blízkosti Prahy, či dokonce přímo v hlavní městě se na trhu stává luxusní zboží i kvůli stále rostoucím nájmům. Ve vybraných lokalitách se nájemné začíná blížit hranici osmi eur za metr čtvereční za měsíc, což je úroveň převyšující i náklady na nájemné v nejžádanějších lokalitách západní Evropy. Situaci by v krátkodobém horizontu mohlo vyřešit jen náhlé opadnutí zájmu a uvolnění prostor, které však, podle prognóz 108 Agency, očekávat reálně nelze.

Dlouhodobým řešením je podle Roberta Sgariboldiho systémové zjednodušení povolovacího a stavebního procesu, související s přijetím novely stavebního zákona. Legislativní změna však bude částečně platná až k 1. červenci 2023 a její klíčové pasáže vstoupí v platnost až o rok později. Stále je přitom nejasné, jak rychlý výsledný proces schválení a zkolaudování bude. Reálné dopady by tedy bylo možné vyhodnocovat nejdříve ve druhé polovině roku 2025. „Obecně jsem v tomto směru skeptik a nemyslím si, že novela přinese výrazné zjednodušení a zrychlení celého procesu. Českou republiku to ovšem poškozuje i v mezinárodním kontextu a soutěži o nové investory v rámci regionu CEE, kde nás nadále válcuje Polsko,“ upozorňuje Robert Sgariboldi.

Pohled developerů

A co na to všechno říkají developeři? „Vše nasvědčuje tomu, že poptávka po skladových plochách poroste dále, ale restrikce při výstavbě naopak přibývají. Důsledkem bude další zvyšování nájmu v klíčových trzích, jako je oblast středních Čech a okolí Brna,“ říká například Pavel Sovička, ředitel Panattoni pro Českou republiku a Slovensko.

Také Pavel Sovička vyhlíží účinnost nového stavebního zákona, který upraví schvalovací procesy, a jisté pozitivní změny očekává: „S digitalizací získávání povolení ke stavbě věříme, že dojde na větší transparentnost a rychlost řízení. Jako zásadní ale vnímáme potřebu změny územního plánování. Jako stavitelé průmyslových budov, tedy nutné infrastruktury pro rozvoj podnikání, se velice často dostáváme do situace, kdy nejsme schopni podnikatelům se zájmem o možné umístění provozu do České republiky garantovat termín získání nebo i nezískání povolení ke stavbě. Předvídatelnost procesu se blíží nule.“

Existují rezervy v přístupu státu?

Pavel Sovička ovšem upozorňuje nejen na nepružné schvalovací procesy, ale také na archaickou, nebo v některých lokalitách dokonce neexistující infrastrukturu nebo nevhodné nastavení rozpočtového určení daní. Stát podle něj vybírá díky průmyslu do kasy stovky miliard korun, ale chová se k němu jako k nechtěnému dítěti. „Odporu obcí k rozvoji se nedá příliš divit, protože z generovaných příjmů do státní kasy nevidí obce s průmyslovou zónou ve svém katastru mnoho peněz. Rychlá změna nás v těchto ohledech asi nečeká a v následujících letech uvidíme mnoho moderních projektů končících u našich sousedů v Německu, Polsku nebo na Slovensku. Účastníme se ovšem diskusí u novelizace norem a zákonů tak, abychom podmínky výstavby více přiblížily standardům ve jmenovaných zemích nebo ve Velké Británii,“ dodává ředitel Panattoni pro Českou republiku a Slovensko.

Přístup státu k developmentu − alespoň z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů − se ovšem podle Roberta Sgariboldiho ze 108 Agency doposud příliš nemění. „Úředník se stále chová jako úředník a místní samosprávy, až na pár světlých výjimek, nemají žádnou motivaci zvát do svého katastru nové průmyslové developery a s nimi spojené nájemce.“ Strategické průmyslové zóny podporované státem neexistují, reálná podpora nových investorů a nové výstavby také ne.

Naprostá většina dosud dostupných pozemků pro novou výstavbu je v soukromých rukách, a stát proto podle Roberta Sgariboldiho není schopen nijak přímo intervenovat. „Uvítali bychom, kdyby stát zjednodušil a zrychlil povolovací procesy tak, abychom ještě více neztratili pozici vůči našim sousedům. Aktuální stav další rozvoj brzdí, a to nejen pro nové investory, ale i pro stávající podniky, které mají často problém se svou expanzí a dalším růstem,“ říká Robert Sgariboldi.

Umění rychlého rozhodnutí

Jak se mají v popisovaných podmínkách chovat zájemci o pronájem skladových prostor? „Z pohledu naší společnosti radíme klientům,myslet jinak‘. Tedy zahajovat jednání o svých skladových potřebách v daleko větším předstihu, než tomu bylo dříve. Zároveň uvažovat i o méně exponovaných lokalitách, ve kterých je nabídka prozatím dostupná a existuje zde i konkurenční prostředí, tedy v příhraničních regionech na severozápadě nebo severovýchodě republiky,“ doporučuje Robert Sgariboldi.

Současně je podle něj potřeba připravit se − opět z pohledu zájemců o skladovací prostory − na tvrdá jednání a v momentě nalezení kompromisu být schopen udělat rychlé rozhodnutí a závazek. Mnohdy se totiž stává, že i po vyjednání akceptovatelných podmínek je nemovitost nakonec pronajata jinému zájemci, který je schopný nájemní smlouvu podepsat dříve.

Nearshoring: pouhá teorie?

Stále častěji se skloňuje téma nearshoringu a otázka, do jaké míry může ovlivnit situaci na trhu s průmyslovými nemovitostmi v Evropě, potažmo v České republice. Nicméně jeho reálné dopady na realitní průmyslový sektor podle Roberta Sgariboldiho dosud vidět ve větší míře nejsou a je otázkou, zde se tak někdy stane. „Globální dodavatelský řetězec je komplexní záležitost, každý výrobce má své sub- a subdodavatele. Přesunout jednu nebo dvě továrny do Evropy nic nevyřeší, protože je nutné ji zásobovat materiály a komponenty, které se většinou stejně vyrábí nebo těží v Asii.“

Přesunout celý dodavatelský řetězec je otázkou spíše dekád, dodává Robert Sgariboldi, a může nastat pouze tehdy, bude-li dávat ekonomicky smysl. „Jedná se v podstatě ze 100 procent o soukromé vlastníky, kteří se rozhodují na základě čísel a faktů. Pravděpodobnější je, že se globální přepravní řetězec v průběhu příštích jednoho až dvou let stabilizuje, dodávky se stanou opět spolehlivými a téma nearshoringu zůstane, až na pár výjimek, pouze teorií.“

A konkrétně v případě České republiky je téma nearshoringu podle názoru 108 Agency v podstatě téměř mimo diskusi − automotive sektor již de facto „nearshorovaný“ je − všichni dodavatelé musí být od výroby do vzdálenosti maximálně desítek kilometrů, subdodavatelé jsou pak většinou s výrobou umístěni v rámci Evropy. Obří distribuční centra zásobující západní Evropu už v Česku jsou. „Přiznám se, že nevím, co by se k nám mělo z Asie přesunout, aby to nemovitostní trh nějak zásadně pocítil. Věřím, že výroba textilu, hraček nebo elektroniky v Asii nadále zůstane,“ dodává Robert Sgariboldi.

Developeři ovšem upozorňují ještě na jeden aspekt problematiky nearshoringu, a sice možné budoucí přijetí tzv. uhlíkové daně CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism), která má zpoplatnit emise spojené s výrobou dovážených produktů. „To, že firmy vyrobí často neudržitelným způsobem výrobek v Asii a následně ho vezou přes celý svět, by se mělo projevit v doměření uhlíkové daně v rámci CBAM a narovnání konkurenčního prostředí pro evropské výrobce. Dá se očekávat, že zboží zdraží, ale je to daň za šetrnější přístup k naší planetě. Zároveň to však umožní větší rozvoj podnikání a výroby v Evropě,“ věří Pavel Sovička.

A třeba Jakub Kodr, obchodní ředitel CTP pro Českou republiku, říká, že tato developerská společnost zaznamenala v poslední době zájem „většího množství“ asijských společností o průmyslové nemovitosti v regionu střední a východní Evropy. „Například nyní jsme v CTP před podpisem smlouvy s dalším nájemcem, který posouvá z Indie do Ostravy své prostory pro výzkum, vývoj a testovací centrum,“ říká Jakub Kodr.

Trh ovlivní i zdražování

A jaké další trendy budou letos ovlivňovat trh s průmyslovými nemovitostmi? Počítat lze podle analytiků 108 Agency určitě s další automatizací provozu skladů a implementací smart technologií spravujících průmyslové areály. Se zvyšujícími se nároky na ekologii se bude jednat zejména o využití solárních panelů a budování infrastruktury dobíjecích stanic. „Zároveň bude v následujících letech stále větší téma dosažení uhlíkové neutrality a s tím související cesty, jak jí dosáhnout,“ připomíná Robert Sgariboldi nejen souvislost s již zmiňovanou uhlíkovou daní CBAM.

Trh ovšem výrazně ovlivní i všeobecné zdražování. „V posledních dvou letech růst cen výrazně akceleroval a lze počítat s tím, že tento růst cen nájmů a nové výstavby bude ještě nějakou dobu pokračovat, i když aktuální hodnoty jsou už nyní na rekordní úrovni a trh se bude muset někdy stabilizovat a ceny ustálit,“ předpokládá Robert Sgariboldi.

Ovšem zdražování například energií a materiálů může s přijatými principy Zelené dohody akcelerovat poptávku po udržitelných budovách. „Motivací budou nejenom povinnosti vyplývající z nařízení EU národních regulací, ale také finanční výhodnost těchto budov. Pro naši společnost patří výstavba ekologicky šetrných staveb k dlouhodobým strategiím. Takže jsme na tento trend připraveni. Například v minulém roce jsme zavedli jako první stavitel průmyslových hal certifikaci BREEAM na úrovni Excellent pro všechny budovy, které projektujeme. Dá se očekávat, že nájemné s ohledem na vyšší investice do sofistikovanějších budov, vyžadovaných i novými normami, poroste, ale zároveň nájemci budou šetřit na energiích opravdu zásadně proti starším budovám,“ říká v této souvislosti Pavel Sovička.

„Z pohledu nových postupů máme radost z toho, že tzv. udržitelné standardy typu BREEAM se již dostaly do povědomí většiny větších nájemců a v podstatě i všech developerů, a my tak nemusíme tuto certifikaci stále dokola představovat a propagovat, protože klienti už se po ní sami ptají a jsou schopni jednotlivé úrovně a jejich dopady hodnotit a podle nich projekty i kvalifikovat,“ reaguje Robert Sgariboldi.

Z pohledu dalšího rozvoje se obchodníci ve 108 Agency těší na zlepšení legislativy a komerčních podmínek pro instalaci a využití solárních panelů na střechách skladů − většina nové výstavby v České republice již s jejich budoucí instalací počítá a střechy se staví s přípravou pro jejich instalaci. „Nejdříve je však potřeba zlepšit podmínky pro jejich ekonomický provoz, dodává Robert Sgariboldi.

Předpronájmy, nebo spekulativní výstavba?

V současnosti developeři stále spíše staví pro předem „zasmluvněné“ klienty, nicméně podíl spekulativní výstavby se v posledním čtvrtletí minulého roku podle 108 Agency výrazně zvýšil. „Pro developera stavět spekulativně znamená částečný risk, protože není jasné, jak dlouho bude prostor prázdný, než se vhodný klient najde a podepíše. V dnešní době lze však vzhledem k situaci na trhu předpokládat, že se prostor zaplní velmi brzy,“ vysvětluje Robert Sgariboldi.

Podle Pavla Sovičky tzv. BTS haly postavené na míru vždy odpovídají lépe potřebám a požadavkům klientů, což jim přináší ve výsledku větší efektivitu i úsporu finančních prostředků, jelikož smlouvy se podepisují na delší období. V návaznosti na zmíněný nedostatek pozemků, inflaci a další makroekonomické jevy se dá očekávat, že nájemci budou chtít haly s delší nájemní dobou, a proto poptávka po BTS stavbách bude růst i nadále. „Zároveň v zavedených trzích stavíme část prostor spekulativně, abychom dokázali vyjít vstříc klientům, kteří potřebují pro své nové zakázky rychle dostupný prostor. Typicky se jedná o lokality v západních a středních Čechách, případně v oblasti Brna,“ upřesňuje Pavel Sovička.

Potenciál brownfieldů

Řada oslovených developerů věří ve velký potenciál brownfieldů, o nichž můžete podrobně číst v následujících dvou článcích, ovšem jsou prakticky zajedno v tom, že nejde o samospásné řešení aktuálního nedostatku průmyslových, respektive logistických prostor v České republice. „Jistě je vidíme jako možnou cestu, ale samy o sobě trh nespasí už z toho důvodu, že revitalizace brownfieldů je legislativně i technicky náročná,“ shrnuje David Plzák, country manager VGP pro Českou republiku.

Zpracováno na základě odpovědí a podkladů společností 108 Agency, Panattoni, CTP a VGP.

Čtěte následující anketu o vývoji na trhu průmyslových nemovitostí v loňském roce, ve které na dotazy odpovídali kromě zástupců společností 108 Agency (informace jsme zpracovali v předchozím článku) také reprezentanti společností Panattoni, CTP, VGP, CBRE, Demaco a P3.

Martin Baláž ze společnosti Prologis poskytl měsíčníku Logistika na dané téma rozsáhlé interview, které zpracujeme do čísla 4 tištěné Logistiky.

Anketa

Aleš Zacha, head of development P3 v ČR, a Jan Andrus, head of leasing P3 v ČR:

Které hlavní trendy a tendence v loňském roce nejvíce ovlivnily český trh s logistickými nemovitostmi a jakým způsobem?

Jan Andrus: V posledních dvou letech došlo především ke skokovému nárůstu e-commerce, jež lépe snáší cenové výkyvy než „standardní“ logistika a je podporována silnými investory, kteří v této rozvíjející se oblasti vidí potenciál. E-commerce je náročná zejména na výběr dobrých lokalit, kvůli čemuž jsou dnes vyčerpané kapacity logistických nemovitostí v Praze a okolí, a zájem nájemců i developerů se proto soustřeďuje na další lokace a regionální města.

Aleš Zacha: Výrazný nárůst poptávky po skladových prostorech způsobilo také narušení globálního dodavatelského řetězce ve formě výpadků lodní dopravy a nedostatku materiálu a pracovní síly kvůli šíření koronaviru v Asii. Velké zpoždění dodávek z Asie do Evropy tak firmy vedlo k operativnímu zvětšení pohotovostních zásob napříč Evropou, včetně ČR.

Zatímco předloni se začal projevovat nedostatek skladových prostor ve středních Čechách a v Praze, loni již zasáhl i další regiony. Kde hledat příčiny?

Jan Andrus: Developeři obecně nebyli zvyklí na tak masivní nárůst poptávky. Před covidem se meziroční nárůst poptávky pohyboval standardně kolem 10 procent. V roce 2021 však byla poptávka vyšší až o 50 procent oproti roku 2020. Podobné tempo nelze ani ve zdravém konkurenčním prostředí uspokojit, respektive musely by se výrazně zjednodušit schvalovací procesy u stavebních úřadů.

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Aleš Zacha: Situace se nevyvíjí směrem k lepšímu, ale nelze všechny schvalovací procesy nebo úřady paušalizovat – řada úřadů pracuje skvěle, jinde jsou procesy o něco pomalejší. Registrujeme obecnou snahu jak státu, tak všech zúčastněných stran o nápravu, nicméně reálný dopad zatím v praxi nepociťujeme.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Aleš Zacha: Kvalitních pozemků v dobrých lokalitách je nedostatek, a tak se může zdát, že brownfieldy jsou především nutností. My v nich vidíme příležitost. Jak pro nás jako developera, tak pro municipalitu, do které patří. Výhodou je, že obvykle mají vybudovanou a dostatečně kapacitní infrastrukturu.

Ve prospěch častějšího využívání brownfieldů hovoří dvě věci – jednak nedostatek volných pozemků a jednak jejich poloha v intravilánu měst. Paradoxně to, co bylo před 100 lety továrna na periferii, je dnes lukrativní pozemek s kvalitním dopravním napojením a dostatečnou kapacitou technické infrastruktury. To je ideální poloha například pro city logistiku, kterou v kombinaci s rozmachem e-commerce čekají dobré časy, datová centra nebo další typy služeb, jež chtějí být uvnitř města a využívat dobré napojení městské hromadné dopravy.

Pro výstavbu na brownfieldech je celý proces sanování, povolení a výstavby otázkou několika let. Vzhledem k tomu, že brownfieldech dříve probíhala převážně výrobní činnost, není ani nutné řešit pro industriální development zásadní změny územního plánu. Jenomže z většiny bývalých průmyslových areálů se nakonec stanou území pro rezidenční nebo kancelářskou výstavbu, takže rozvoj brownfieldů ve svém důsledku může znamenat i úbytek průmyslové plochy. To je vidět zejména v Praze. Možným řešením jsou proto definované územní plány, které jsou pak obcemi respektované.

Nám se podařilo zahájit realizaci na brownfieldu v Ostravě nedaleko Dolní oblasti Vítkovice. V předchozích desetiletích zde byl hutní provoz a surovinová skládka. Po odstranění desítky let chátrajících objektů a částečně také ekologické zátěže jsme pozemek o výměře zhruba 44 ha koupili, abychom zde vybudovali moderní obchodně-průmyslovou čtvrť P3 Ostrava Central. K jejímu návrhu jsme si přizvali architekta Davida Kotka, který vymyslel urbanistické uspořádání navazující na ortogonální vazby okolních ulic a lokality DOV. Nová výstavba tak plynule naváže na tu původní. V místě, které má skvělé dopravní napojení na dva hlavní dopravní tahy v Ostravě, vznikne prostor pro drobnou výrobu a kanceláře, logistiku i retail v podobě showroomů, výdejen a malých provozoven v několika objektech různé velikosti. Důraz bude kladen na udržitelnost celého záměru a jeho funkční pestrost.

Ovlivňuje současnou situaci možnost nearshoringu, kdy se továrny a sklady mohou přibližovat ke spotřebitelům, a případně jakým způsobem?

Aleš Zacha: Zvýšený zájem asijských společností jsme zaznamenali, zatím se však jedná o skladové, nikoliv výrobní prostory. Nicméně v nejbližších letech očekáváme nárůst poptávky i po výrobních prostorech. Proces zahájení výroby v nové lokalitě trvá od myšlenky k realizaci až několik let. Předpokládáme tedy, že se tato tendence začne na trhu výrazněji projevovat až v následujících letech.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

Aleš Zacha: Rostoucí e-commerce, navyšování pohotovostních skladových zásob, nearshoring nebo předpokládané opětovné nastartování automobilového průmyslu poženou poptávku po průmyslových nemovitostech ještě výš. Ruku v ruce poroste i důraz na maximální efektivitu jejich využívání a zelená řešení. Tomu se v P3 přizpůsobujeme už dnes a na trh přinášíme zajímavé řešení v parku P3 Ostrava Central, který je maximálně flexibilní pro využití v retailu, skladování, logistice i lehké výrobě.

Převažuje na trhu (či v nabídce vaší společnosti) spekulativní výstavba nebo model předpronájmu, kdy se stavba přizpůsobuje konkrétnímu zájemci? Jaké jsou výhody či nevýhody obou variant z hlediska developera i zájemců o pronájem?

Aleš Zacha: Záleží na lokalitě a fázi daného projektu. Spekulativní výstavba je častější v prémiových lokalitách s vysokou poptávkou, jako je Praha nebo Brno.

Výhody a nevýhody si u spekulativní výstavby najde jak nájemce, který má volné prostory dostupné prakticky ihned, tak developer, který má s generálním dodavatelem zasmluvněné stavební náklady. V době, kdy stavební náklady narostly během pár měsíců až o desítky procent, se tato výhoda ukazuje jako naprosto zásadní. Druhá strana mince je, že spekulativní výstavba má dané standardy, které je pak náročnější zpětně přizpůsobit specifickým potřebám nájemníka.

Které realizace z loňského roku byste chtěli vyzdvihnout a proč? Prosazují se aktuálně nějaké nové technologie či postupy, na něž byste rádi upozornili?

Aleš Zacha: V Ostravě se nám podařilo spojit vynikající lokalitu v širším centru města s výstavbou na sanovaném průmyslovém brownfieldu. Výsledkem tohoto projektu je obchodně-průmyslová čtvrť P3 Ostrava Central, kde budou moci první nájemci začít působit už letos.

Z vynikající lokality blízko centra města těžil také park P3 Olomouc, kde se poslední volné prostory podařilo pronajmout řetězci hypermarketů Albert. Park odpovídá i vysokým ekologickým standardům svou certifikací BREEAM Excellent nebo solárními panely na střechách budov.

Jaroslav Kaizr, partner společnosti Demaco:

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Žádné zásadní rozdíly v přístupu obcí či státu nevidíme, situace se za poslední roky nezměnila. My ale tento stabilní stav v podstatě vidíme pozitivně, protože jsme se v něm naučili fungovat a víme, co nás čeká a nemine.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

Zvyšování cen je realita a již nyní se promítá do praxe. Výsledkem je tlak na efektivnější využití prostoru a na potřebu vyšší produktivity každého metru čtverečního plochy. Trendem je také takzvaný ESG přístup k investicím neboli odpovědné investování do aktiv šetrných k životnímu prostředí a ke společnosti. Dalším trendem je využití brownfieldů a redevelopment starších málo efektivních průmyslových hal a vyšší míra využití chytrých technologií.

Které realizace z loňského roku byste chtěli vyzdvihnout a proč? Prosazují se aktuálně nějaké nové technologie či postupy, na něž byste rádi upozornili?

Zde bych rád zmínil, že nové technologie mají zásadní vliv například v oblasti protipožárního zabezpečení, v oblasti obnovitelných zdrojů nebo v oblasti nakládání s dešťovou vodou. Uživatelé průmyslových hal často podcení vliv norem v těchto oblastech a je nutné hledat chytrá řešení, která budou znamenat úspory nákladů, ať již spojených s prvotní investicí nebo s provozem.

Upozornil byste rád na nějaký důležitý aspekt, který v uvedených otázkách chybí?

Rád bych zmínil rostoucí důležitost Průkazu energetické náročnosti budov (PENB). Zejména zahraniční developeři nás chtějí svými mediálními výstupy přesvědčit o tom, že zahraniční certifikace budov je v českých luzích a hájích nutným standardem, přitom ve skutečnosti je to PENB, který je skutečnou a nepostradatelnou podmínkou jakékoliv výstavby s konkrétními dopady do standardu budov a do nákladů jejich výstavby.

Zahraniční certifikaci budova ke svému provozu v Česku nepotřebuje, i když je dobré ji mít s ohledem na zájem ze strany investorů. Naopak PENB je nutnou podmínkou stavebního povolení a následného provozu a nutí k implementaci opatření umožňujících využívat energii z obnovitelných zdrojů vzhledem k provozu, který v průmyslové hale probíhá nebo bude probíhat. Je to konkrétní příklad dopadu „Green Dealu“ na development a je potřeba tomuto fenoménu věnovat patřičnou pozornost.

Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE:

Které hlavní trendy a tendence v loňském roce nejvíce ovlivnily český trh s logistickými nemovitostmi a jakým způsobem?

Hlavní trendy roku 2021 ovlivňující český trh s logistickými nemovitostmi byly především vysoká poptávka po průmyslových prostorech, velmi nízká míra neobsazenosti, růst stavebních nákladů či markantní růst nájemného v Praze a okolí.

Nadnárodní společnosti také začaly klást mnohem větší důraz na ESG principy. Na rostoucí poptávku a dotazy po těchto službách jsme zareagovali vytvořením nového oddělení, které se touto agendou dnes a denně zabývá a pomáhá v této oblasti našim klientům.

Zatímco předloni se začal projevovat nedostatek skladových prostor ve středních Čechách a v Praze, loni již zasáhl i další regiony. Kde hledat příčiny?

Určitě by pomohlo zjednodušení a zrychlení povolovacího procesu a změna rozpočtového určení daní tak, aby byly obce více motivované na svém území umístit výrobní a skladovací areály.

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Bohužel se obávám, že se toho za posledních pár let příliš nezměnilo.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Pomoci může, ale pouze částečně. Ne všechny brownfieldy jsou vhodné pro modernizaci a transformaci na moderní průmyslové areály. Můžeme to vidět především v Praze, kde jsou průmyslové brownfieldy spíše přetvářeny na rezidenční bydlení.

Ovlivňuje současnou situaci možnost nearshoringu, kdy se továrny a sklady mohou přibližovat ke spotřebitelům, a případně jakým způsobem?

Pár poptávek jsme zaznamenali, ale nejedná se o žádný masivní trend. Před pár lety zde bylo několik čínských společností, které chtěly vstoupit na náš trh, ale v tuto chvíli drtivou většinu zahraničních poptávek dělají společnosti ze západní Evropy a Ameriky.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

Růst ceny stavebních materiálů se začíná promítat do výše nájmů, především u projektů do výstavby. Ceny energií jsou dalším negativním dopadem, se kterým se musí nájemci poprat. Významný dopad to může mít zejména na výrobní společnosti. Oba tyto jevy samozřejmě mají také vliv na výši inflace, protože tyto náklady se nakonec projeví v cenách výrobků.

Domníváme se, že developeři budou na vysokou aktivitu na trhu reagovat zvýšenou spekulativní výstavbou. Trh bude stále aktivní, ale bude do značné míry limitován nízkou mírou neobsazenosti a rostoucími náklady na pronájem.

Převažuje na trhu (či v nabídce vaší společnosti) spekulativní výstavba, nebo model předpronájmu, kdy se stavba přizpůsobuje konkrétnímu zájemci? Jaké jsou výhody či nevýhody obou variant z hlediska developera i zájemců o pronájem?

Aktuálně převažuje model předpronájmu. Hlavní výhodou je flexibilita v úpravě prostor, to znamená, že mohou být navrženy na míru zájemcům. Nevýhodou je, že si musí zájemce počkat, a to déle než dříve. Nejde totiž jenom o to, že se zvedly ceny stavebních nákladů, ale také jejich dostupnost. Dříve developeři indikovali dodání do šesti až osmi měsíců od podpisu nájemní smlouvy. Nyní se bavíme spíše o devíti až 12 měsících.

Ohledně spekulativní výstavby, jak jsem uvedl výše, věřím, že během tohoto roku se zvýší její míra, u které je největší výhodou rychlost dodání.

Které realizace z loňského roku byste chtěl vyzdvihnout a proč? Prosazují se aktuálně nějaké nové technologie či postupy, na něž byste rád upozornil?

Myslím, že je opravdu patrný důraz na ESG a udržitelnost (tzv. sustainability) víc než kdy jindy. Nadnárodní firmy jak ze stran nájemců, tak ze stran developerů toto téma aktivně řeší, což si myslím, že je velmi pozitivní trend.

Myslím, že je také patrný trend na využívání čisté výšky obzvláště u e-commerce provozů. Ať už Amazon v Kojetíně, nebo Sportisimo v Ostravě potřebují pro své automatizované provozy vyšší výšku než standardních 10 metrů tak, aby dokázaly efektivněji využívat prostor.

David Plzák, country manager VGP pro Českou republiku:

Které hlavní trendy a tendence v loňském roce nejvíce ovlivnily český trh s logistickými nemovitostmi a jakým způsobem?

V prvé řadě jde o rozvoj e-commerce, který přináší další nárůst poptávky po logistických nemovitostech, stejně jako rostoucí zájem „tradičních“ zájemců o tyto prostory (ze sektorů 3PL, velkoobchodu, ale i lehké výroby). Důsledkem je pokles neobsazenosti, obzvlášť v okolí velkých měst, mnohde až prakticky k nule a s tím související výrazný nárůst nájmů, což se stalo přetrvávajícím charakterem doby.

Zatímco předloni se začal projevovat nedostatek skladových prostor ve středních Čechách a Praze, loni již zasáhl i další regiony. Kde hledat příčiny?

Příčina je ve složitém povolovacím procesu, který je pečlivě řízen státní správou, jež usiluje o vyslyšení zájmů všech zúčastněných stran, což ale na druhou stranu vede ke stagnaci jakékoliv nové výstavby. Naše zaměření se mimo jiné i z tohoto důvodu přesouvá směrem k brownfieldům. Zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů a celková změna přístupu k nové výstavbě by jistě přispěly ke zlepšení stávající situace, a to nejen na trhu skladových prostor, ale nemovitostí celkově.

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Vláda na místní i státní úrovni se potýká s velkým množstvím žádostí o územní rozhodnutí i stavební povolení od stávajících vlastníků a developerů. Nový stavební zákon by měl zavést časové limity pro vydávání stanovisek, ale zatím není jasné, jak budou fungovat v praxi a jak se osvědčí, my jsme ještě zásadní změnu nezaznamenali.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Ano, to jistě vidíme jako možnou cestu, ale sama o sobě trh nespasí už z toho důvodu, že revitalizace brownfieldů je legislativně i technicky náročná.

Ovlivňuje současnou situaci možnost nearshoringu, kdy se továrny a sklady mohou přibližovat ke spotřebitelům, a případně jakým způsobem?

Zatím to podle nás není zásadní směr, ačkoliv takové případy samozřejmě evidujeme – například ve východní Evropě.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

Trend nedostatku prostor a zvyšování nájmů bude pokračovat i v letošním roce, určitou korekci může přinést zmíněné zdražování energií, které zasáhne celý průmysl, pokud se situace nestabilizuje.

Jakub Kodr, obchodní ředitel CTP pro Českou republiku:

Které hlavní trendy a tendence v loňském roce nejvíce ovlivnily český trh s logistickými nemovitostmi a jakým způsobem?

  • Flexibilita dodání
  • Poptávka převyšující nabídku
  • Expanzní potenciál
  • Požadavky na udržitelnost i ze strany nájemců (CTP společně s nájemci pracuje na projektu budovy, a to od systému šedých vod až třeba po umístění včelstev apod.)

Zatímco předloni se začal projevovat nedostatek skladových prostor ve středních Čechách a v Praze, loni již zasáhl i další regiony. Kde hledat příčiny?

Ano, určitě by z našeho úhlu pohledu pomohla dlouhodobá koncepce v přípravě průmyslových a logistických areálů a dále flexibilita zónového plánování (výška budovy, využitelnost apod.).

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Jednoznačně vítáme dlouhodobý pohled autorit na plánování a v tomto ohledu vnímáme a kvitujeme úsilí státu posunout se v rámci efektivity a rychlosti schvalovacích procesů, na druhou stranu je ale třeba říci, že stále ještě je kam se posouvat.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Potenciál brownfieldů považujeme určitě za zajímavý. CTP se věnuje jejich revitalizaci především v Brně, kde transformuje například bývalý výrobní areál Zetor Tractors ve zcela nový moderní a udržitelný obchodní park. Po dokončení bude areál zahrnovat přibližně 150 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy a vznikne zde až tři tisíce pracovních míst.

Ovlivňuje současnou situaci možnost nearshoringu, kdy se továrny a sklady mohou přibližovat ke spotřebitelům, a případně jakým způsobem?

Ano, v poslední době jsme zaznamenali zájem většího množství firem o zakládání svých reprezentací právě CEE. Například nyní jsme v CTP před podpisem smlouvy s dalším nájemcem, který posouvá z Indie do Ostravy své prostory pro výzkum, vývoj a testovací centrum.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

Zdražování energií pociťujeme i v našem každodenním životě, o to více se bude pozornost v dalších obdobích ubírat k udržitelnosti budov. Spolu se zdražením stavebních materiálů a rostoucí cenou pozemků přijde i tlak na růst nájemného.

Nadále tedy platí, že největším trendem zůstává udržitelnost budov. Ještě v roce 2019 jsme úspěšně dokončili certifikaci celého našeho portfolia mezinárodně uznávaným certifikátem BREEAM, potvrzujícím nejvyšší ekologické standardy našich hal. Ani v ČR, ani ve střední a východní Evropě není jiný developer, který by nechal prověřit kvalitu tak obrovského množství budov.

Nezaměřujeme se jen na to, aby naše nové objekty měly vysoké ekologické standardy, ale naším cílem bylo mít celé portfolio s vysokou mírou šetrnosti k životnímu prostředí. Pro nájemce to potom znamená snížení provozních nákladů díky tzv. systému smart metering. Haly jsou vybavené chytrým LED osvětlením, v administrativní části mohou nájemci mít k dispozici zónové osvětlení. Šetrnosti pomáhají systém pro využití šedé vody, bezvodé pisoáry, princip free coolingu a využívání solární energie prostřednictvím panelů na střeše. Zaměřujeme se na neustálé inovace managementu energií.

Převažuje na trhu (či v nabídce vaší společnosti) spekulativní výstavba, nebo model předpronájmu, kdy se stavba přizpůsobuje konkrétnímu zájemci? Jaké jsou výhody či nevýhody obou variant z hlediska developera i zájemců o pronájem?

Stále převažuje předpronájem. Na druhou stranu vzhledem k aktuálnímu nedostatku prostor roste podíl spekulativní výstavby. V případě CTP, vzhledem k velikosti portfolia a množství lokalit, jsme se rozhodli v České republice postavit řadu budov na spekulativní bázi, abychom mohli lépe reagovat na poptávku, a také protože víc než 70 procent nového byznysu děláme se stávajícími klienty. CT Parky jsou umístěny ve strategických oblastech – jde jak o nové lokality, tak i využití potenciálu landbanku a rozšíření stávajících parků.

Které realizace z loňského roku byste chtěl vyzdvihnout a proč? Prosazují se aktuálně nějaké nové technologie či postupy, na něž byste rád upozornil?

Oděvní řetězec Primark rozšířil skladové prostory v CT Parku Bor o dalších 30 tisíc metrů čtverečních a nyní pronajímá zhruba 80 tisíc metrů čtverečních. Jde o největší skladový objekt v České republice, který slouží k zásobování nejen Německa a Rakouska, ale také české prodejny na Václavském náměstí. Budova je připravená pro plně automatizovaný provoz a splňuje požadavky na nejvyšší bezpečnost podle mezinárodního standartu FM Global. Garantuje, že nově zaváděné stavební systémy jsou dostatečně chráněné před požáry či třeba přírodními vlivy. Její součástí je také dieselový agregát, který v případě výpadku elektrické energie umožní i nadále nepřetržitý provoz skladu.

V CT Parku Žatec pomocí Hypoxia Protection zabraňujeme samotnému vzniku požáru udržováním snížené koncentrace kyslíku pod hranicí 16 procent, technologie je přitom bezpečná pro zaměstnance.

BREEAM Excellent nové budovy Loxxess v CT Parku Bor potvrzuje hospodaření se srážkovou vodou, bezvodé pisoáry, monitoring a řízení spotřeb energií v rámci jednotlivých sekcí budovy, inteligentní osvětlení řízené podle denního světla a pohybových senzorů. Světlá výška 12 metrů napomáhá efektivnějšímu provozu a bezespárá podlaha instalaci automatického skladového systému. Prostory slouží převážně pro skladování drogistického zboží společnosti dm drogerie markt.

Pavel Sovička, ředitel Panattoni pro Českou republiku a Slovensko:

Které hlavní trendy a tendence v loňském roce nejvíce ovlivnily český trh s logistickými nemovitostmi a jakým způsobem?

Určitě to byl pokračující boom e-commerce sektoru, který pomohl překonat negativní faktory spojené s covidovou krizí. Zároveň se maloobchodníci snaží posílit svoje skladové zásoby, aby byli více připraveni na výpadky v dodávkách zboží a byli se zásobami zároveň blíže svým klientům. Vše nasvědčuje tomu, že poptávka po skladových plochách poroste dále, ale restrikce při výstavbě naopak přibývají. Důsledkem bude další zvyšování nájmu v klíčových trzích, jako je oblast středních Čech a okolí Brna.

Zatímco předloni se začal projevovat nedostatek skladových prostor ve středních Čechách a v Praze, loni již zasáhl i další regiony. Kde hledat příčiny?

Příčin je celá řada – od neexistující nebo archaické infrastruktury přes povolovací proces, překážky při revitalizaci brownfieldů až po nevhodné nastavení rozpočtového určení daní. Stát vybírá díky průmyslu do kasy stovky miliard, ale chová se k němu jako k nechtěnému dítěti. Přitom nemá kde jinde příjmy pro státní kasu zajistit. Odporu obcí k rozvoji se nedá příliš divit, protože z generovaných příjmů do státní kasy nevidí obce s průmyslovou zónou ve svém katastru mnoho peněz. Rychlá změna nás v těchto ohledech asi nečeká a v následujících letech uvidíme mnoho moderních projektů končících u našich sousedů v Německu, Polsku nebo na Slovensku. Účastníme se diskusí u novelizace norem a zákonů tak, abychom podmínky výstavby více přiblížily standardům v Německu, Polsku nebo ve Velké Británii.

Vyvinul se nějak přístup státu k developmentu například z hlediska efektivity a rychlosti schvalovacích procesů?

Věříme, že určitá změna přijde v roce 2023, kdy nabude účinnosti nový stavební zákon, který upravuje schvalovací procesy. S digitalizací získávání povolení ke stavbě věříme, že dojde na větší transparentnost a rychlost řízení. Jako zásadní ale vnímáme potřebu změny územního plánování. Jako stavitelé průmyslových budov, tedy nutné infrastruktury pro rozvoj podnikání, se velice často dostáváme do situace, kdy nejsme schopni podnikatelům se zájmem o možné umístění provozu do ČR garantovat termín získání nebo i nezískání povolení ke stavbě. Předvídatelnost procesu se blíží nule.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Jak jsem už zmínil, výstavba brownfieldů je jen jedním z dílků puzzle, ale není všespásná. Development v těchto lokalitách daleko více šetří životní prostředí a také se tím pomáhá v rozvoji obcí a měst, kde se tento druh území nachází. Na druhou stranu už i výstavba na brownfieldech začíná narážet na téměř nepřekonatelné překážky, které jsem naznačil, a to zejména neuvěřitelně pomalý rozvoj infrastruktury. Proto se nejedná o řešení, které by vyřešilo celý problém.

Ovlivňuje současnou situaci možnost nearshoringu, kdy se továrny a sklady mohou přibližovat ke spotřebitelům, a případně jakým způsobem?

Ano, z hlediska udržitelného rozvoje se jedná o trend, který se u společností začíná prosazovat. Nástup nearshoringu bude například zásadně zrychlen zavedením nové uhlíkové daně – Carbon Border Adjustment Mechanism (CBAM). To, že firmy vyrobí často neudržitelným způsobem výrobek v Asii a následně ho vezou přes celý svět, by se mělo projevit v doměření CO₂ daně v rámci CBAM a narovnání konkurenčního prostředí pro evropské výrobce. Dá se očekávat, že zboží zdraží, ale je to daň za šetrnější přístup k naší planetě. Zároveň to však umožní větší rozvoj podnikání a výroby v Evropě.

S čím vším lze na trhu v oblasti logistických, respektive průmyslových nemovitostí počítat letos a v dalších letech?

V návaznosti na Zelenou dohodu, zdražování energií a materiálu se dá očekávat daleko větší poptávka po udržitelných budovách. Motivací bude nejenom povinnosti vyplývající z nařízení EU národních regulací, ale také finanční výhodnost těchto budov. Pro naši společnost patří výstavba ekologicky šetrných staveb k dlouhodobým strategiím. Takže jsme na tento trend připraveni. Například v minulém roce jsme zavedli jako první stavitel průmyslových hal certifikaci BREEAM na úrovni Excellent pro všechny budovy, které projektujeme. Dá se očekávat, že nájemné s ohledem na vyšší investice do sofistikovanějších budov vyžadovaných i novými normami poroste, ale zároveň nájemci budou šetřit na energiích opravdu zásadně proti starším budovám.

Převažuje na trhu (či v nabídce vaší společnosti) spekulativní výstavba, nebo model předpronájmu, kdy se stavba přizpůsobuje konkrétnímu zájemci? Jaké jsou výhody či nevýhody obou variant z hlediska developera i zájemců o pronájem?

Panattoni se už léta specializuje na výstavbu BTS hal. Haly postavené na míru vždy odpovídají lépe potřebám a požadavkům klienta, což mu přináší ve výsledku větší efektivitu i úsporu finančních prostředků, jelikož smlouvy se podepisují na delší období. V návaznosti na zmíněný nedostatek pozemků, inflaci a další makroekonomické jevy se dá očekávat, že nájemci budou chtít haly s delší nájemní dobou, a proto poptávka po BTS stavbách bude růst i nadále. Zároveň v zavedených trzích stavíme část prostor spekulativně, abychom dokázali vyjít vstříc klientům, kteří potřebují pro své nové zakázky rychle dostupný prostor. Typicky se jedná o lokality v západních a středních Čechách, případně v oblasti Brna.

Které realizace z loňského roku byste chtěl vyzdvihnout a proč? Prosazují se aktuálně nějaké nové technologie či postupy, na něž byste rád upozornil?

Klíčovým projektem, který jsme loni započali, je výstavba distribučního robotického centra Amazonu v Kojetíně. Vícepatrová budova bude z hlediska využití nejnovějších technologií naprosto přelomová, jelikož skladování budou vykonávat robotické jednotky, které zajistí manipulaci se zbožím a ušetří tak velkou část náročné práce pro lidi. Díky této technologii bude proces uskladňování daleko efektivnější, a navíc se ušetří velké množství skladovací plochy. Nejmodernější technologie také pomohou budově k větší ekologické šetrnosti – bude se jednat o první halu Panattoni s instalací fotovoltaiky jako integrální součástí pronajaté nemovitosti a s přímou spotřebou energie z fotovoltaiky nájemcem.

Související