Firmy mají vyšší nároky na flexibilitu budov

Developerská a investiční skupina Contera zažívá jedno z nejdynamičtějších období. Po prodeji části portfolia americkému fondu Blackstone zrychluje expanzi a připravuje řadu projektů v Česku i na Slovensku, včetně Contera Parku Říčany, kde pokračuje v revitalizaci původního brownfieldu. Dlouhodobý plán Blackstonu je jasný – rozvíjet parky, zvětšovat portfolio a pokračovat v růstu, říká Jan Hübner, partner a ředitel industriálního developmentu Contery.

Jak vypadá průmyslový park dneška?

Ideální průmyslová zóna neslouží jen firmám, ale i lidem, kteří v ní pracují. Typickým příkladem jsou Říčany, kde máme centrálu. Zóna je blízko města a je v ní také mix retailu – obchodní centrum, menší i větší prodejny, rychlé občerstvení a nad ním posilovna. Takže když někdo stráví čas na běžeckém pásu, může si pak zajít dolů do McDonald’s nebo naopak po hamburgeru si jít zaběhat o patro výš. Je tam i pekárna, drogerie a další služby. Tohle je ideální mix, který nám pomáhá získat klienty.

Najít lidi není jednoduché, nezaměstnanost je nízká. A když můžete zaměstnancům nabídnout, že si po práci nakoupí, vyřídí věci a nemusí trávit den přejížděním z místa na místo, je to velká výhoda. Podobné je to v Contera Parku Hustopeče. Vedle je nákupní centrum, několik menších obchodů, zastávka.

Takže vaším největším úkolem je najít mezi vším synergii?

Nejde to vždy, protože někdy se prostě staví budova uprostřed polí, ale rozhodně to pomáhá fungování, zvlášť u výroby. V případě skladů, kde na velkou halu připadá relativně málo zaměstnanců, to zas tolik důležité není, ale pro výrobu ano.

Jak se průmyslové parky mění z pohledu technologií?

Technologie dnes souvisejí hlavně se spotřebou energií a potřebou jejich přesného monitoringu. Pro mnoho klientů je zásadní snižování uhlíkové stopy. Výrobní firmy chtějí mít detailní přehled o tom, kolik energie která technologie spotřebuje. Instalují se proto měřiče se vzdáleným odečtem elektřiny, tepla i vody. Díky tomu mohou rychle odhalit například únik vody. Samozřejmostí je také chytré řízení osvětlení. Čidla regulují intenzitu světla podle denního svitu, případně osvětlení úplně vypínají. Pohybová čidla zase zapínají jen tu uličku nebo prostor, kde se někdo pohybuje. Důležité jsou také různé systémy měření a regulace, které řídí provoz budovy podle potřeby a tepelných zisků. Tyto technologie lze instalovat v různém rozsahu podle toho, co konkrétní klient potřebuje.

Mění se požadavky zákazníků?

Pro většinu z nich je zásadní zmiňovaný přehled o energiích a o tom, co se v budovách skutečně děje. Velké nadnárodní koncerny mají jasnou představu o tom, jak by to mělo vypadat. Menší české firmy takovou představu často nemají a spíš plují s proudem, což mě trochu překvapuje. Trendy, které se odehrávají v Anglii či Německu, k nám přijdou za tři roky.

Další změnou je délka nájemních smluv. Před pár lety bylo běžné podepisovat smlouvy na sedm až deset let. Dnes se dobrá smlouva podepisuje na pět let, ale častěji na dva tři roky. Pro nás to znamená mnohem vyšší nároky na flexibilitu budov. Firmy expandují, přesouvají se, mění potřeby. Stává se, že přijdou a řeknou: „Tohle už nepotřebujeme, potřebujeme větší halu.“ Nebo naopak: „Nemáte ještě něco dalšího?“

Letos jste se pustili do další revitalizace parku v Říčanech. Co vše v areálu u Pražského okruhu vznikne?

V areálu nyní roste nová budova S2 s pronajímatelnou plochou přes 30 tisíc metrů čtverečních, která doplní již fungující ekosystém parku. Bude na místě zbourané staré haly ze sedmdesátých let, která byla plná azbestu a v dezolátním stavu. Projekt vypadá velmi dobře a celou halu už máme pronajatou. Současně probíhá v Říčanech výstavba našeho projektu Citysite na bázi Small Business Units, což je koncept inovativních prostor, které propojují kanceláře, showroomy, výzkumná centra a laboratoře a průmyslové nebo obchodní zázemí. Výstavba začala před dvěma měsíci a měla by skončit na konci roku.

Jaké další projekty připravujete?

V Ústí nad Labem plánujeme výstavbu téměř 50 tisíc metrů čtverečních. Aktuálně je projekt ve fázi povolovacího řízení a doufáme, že začátkem příštího roku získáme stavební povolení. Dokončujeme projekt v Hustopečích u Brna. Jde o dvě haly zaměřené především na skladové prostory či výrobu pro lehký průmysl. Projekty v Ostravě už jsou víceméně postavené, ale u některých nám chybí klienti, takže na tom aktivně pracujeme. Několik projektů máme i na Slovensku, například připravujeme development jedné budovy v Bratislavě v rámci portfolia Blackstone a také rekonstrukci několika jednotek.

Jak se vyvíjí trh průmyslových nemovitostí?

V této chvíli neexistuje jednoznačná odpověď. Poslední roky byly složitější, nicméně druhá polovina roku 2025 patřila k nejlepším v historii v rámci industriál­ních ploch. Pak přišlo „íránské dobrodružství“ a nikdo dnes neví, jaký dopad bude mít. Když se začne dít něco takového, firmy obvykle zpomalí rozvoj a odkládají plány na rozvoj, protože nevědí, co přijde. Nacházíme se v bodě, kdy netušíme, co se bude dít za pár měsíců. Do toho rostou ceny energií i stavebních materiálů. A já se jen děsím, aby se neopakoval scénář z roku 2022, kdy ceny vyletěly nahoru a materiál buď nebyl, nebo stál neuvěřitelné částky.

Co je dnes největší bariérou rozvoje průmyslových parků v Česku?

Nezaměstnanost je velmi nízká a lidé obecně nejsou nadšení z představy, že by měli mít za domem nebo za městem průmyslovou zónu. Dalším faktorem je složité povolovací řízení. I když se obec rozhodne územní plán upravit a sama nemá problém s tím, aby v daném místě vznikla industriální zóna, proces je velmi náročný. Navíc se může stát, že i když například ministerstvo životního prostředí vznik zóny schválí, následně odmítne vyjmout pozemky ze zemědělského půdního fondu. Velmi těžko se vysvětluje zahraničním investorům, že se napřed něco povolilo a pak to někdo v jiné části instituce neschválil.

Česko má skvělou polohu, nižší ceny nájmů, kvalitní infrastrukturu a velmi dobrý právní systém, což příchodu investorů nahrává. Ale pokud se objeví podobné restrikce a právní rámec začne být nejistý, nejsme schopni velkému investorovi garantovat, že tu může postavit fabriku.

Majoritní podíl ve vašem průmyslovém portfoliu drží společnost Blackstone. Jak se akvizice jednoho z největších správců aktiv na světě promítla do praxe?

V podstatě to funguje tak, že máme určité rámce, ve kterých se můžeme pohybovat, a jsme víceméně samostatní. Máme domluvené plány i budgety, a když potřebujeme něco změnit, řešíme to s nimi. To se týká asset mana­gementu a správy budov, které máme ve výstavbě.

U nových projektů aktivně hledáme příležitosti na trhu. Ty si interně spočítáme a vyhodnotíme, a pokud dávají smysl, představíme je lidem z Blackstonu. Dlouhodobý plán Blackstonu je jasný: rozvíjet parky, zvětšovat portfolio a pokračovat v růstu.

Text vznikl ve spolupráci s firmou Contera