Vedení Českých drah se pokouší vycouvat ze smluv na revitalizaci okolí pražských nádraží, jež před lety uzavřeli tehdejší šéfové drah s developerskými firmami. Kontrakty týkající se Masarykova, smíchovského a žižkovského nádraží blokují drážní majetek, protože developeři mají na pozemky a nemovitosti nájemní či předkupní smlouvy. Smlouvy brzdí opravy budov a moderní zástavbu čím dál zchátralejšího okolí.
"Smlouvy jsou důsledkem projektu Živá nádraží, připraveného předchozím vedením drah. Dráhy developerům poskytly pozemky a výnos společných projektů měl financovat modernizaci lokalit. Projekt se ukázal jako neživotaschopný. Teď jsme v patové situaci," říká ředitel Českých drah Petr Žaluda.
Kauza Masaryčka
Největší problém představuje Masarykovo nádraží. Dráhy v roce 2004 založily se třemi partnery firmu Masaryk Station Development (MSD), jež dostala do pronájmu historickou budovu nádraží s přilehlými pozemky, na další pozemky má předkupní právo. Za to se zavázala, že památkově chráněnou budovu opraví.
V době podpisu smlouvy se mluvilo o investicích osmi až devíti miliard korun. Oprava měla být financována z výnosu developerských projektů a provozu historické budovy. České dráhy se touto smlouvou vzdaly možnosti o osudu nádraží rozhodovat. Na opravu není žádný časový limit, pozemky jsou smlouvou blokovány na 30 až 50 let. Maximální cena za prodej až 125 tisíc čtverečních metrů pozemků činí 900 milionů korun, což dnes považuje ministr dopravy Pavel Dobeš za nepřijatelné.
Dráhy si navíc nechaly v MSD jen třetinový podíl. Majoritu drží firma Masaryk Station Investment, kterou založily společnosti ING, Morávka Centrum (napojená na stavební firmu OHL ŽS) a Sudop. Dnes je lídrem tohoto konsorcia skupina Penta, jež v něm před dvěma měsíci koupila 80procentní podíl. O zbytek se dělí Morávka a Sudop, ING z projektu v roce 2008 odešla.
Přes šest let trvající spolupráci projekt nijak nepokročil. Stále není odsouhlasena změna územního plánu, jež by umožnila u nádraží komerční zástavbu. MSD nekoupila žádný z pozemků, pro zástavbu určených. Dráhy na MSD dodnes nepřevedly ani všechny nájemce, kteří nádražní prostory užívají, přestože to smlouva z roku 2006 předpokládá. MSD se tak do investic nehrne, letos jen za 60 milionů korun opravila historické zastřešení a další části nádraží, jež byly v havarijním stavu.
Prodej pozemků podle šest let staré smlouvy je dnes obtížně průchodný. Právě proto selhal i nedávný pokus šéfa ČD Žaludy, který dohodl s MSD prodej 77 tisíc metrů čtverečných nejlukrativnějších ploch v ulici na Florenci za 400 milionů korun (cena odpovídá ve smlouvě zakotvenému vzorci) s tím, že se výtěžek použije na opravu nádraží. Záměr se octl pod palbou kritiky, ministr Dobeš jej zastavil. Letitý status quo tak trvá. Otázkou je, zda pat neodblokuje příchod Penty, která má velkou motivaci jej rozetnout. Penta koupila budovy v ulici Na Florenci, v sousedství nádražních pozemků a má tím pádem zájem na zkulturnění celé lokality - zvedla by hodnotu jejích vlastních nemovitostí.
"Navíc má Penta na rozdíl od dosavadních partnerů na rozvoj oblasti peníze," připomíná Žaluda. Žádná oficiální jednání zástupců ČD s Pentou o osudu projektu však zatím neproběhla.
Smíchov, Žižkov: další problém
Podobně nehybná situace jako v centru města nastala i kolem žižkovského a smíchovského nádraží. Dráhy na rozvoj těchto území založily společné firmy s developerskou skupinou Sekyra Group. Na rozdíl od MSD v nich ale drží shodně majoritní, 51procentní podíl. A nedaly do pronájmu nádražní budovy.
Památkově chráněné žižkovské nákladové nádraží má podle původní dohody Sekyra Group odkoupit, zbourat a celý prostor využít ke komerční zástavbě za 10 až 12 miliard korun (plánu na demolici nádraží ale brání památkáři).
Smíchovské nádraží si mají nechat dráhy, opravit je chtěly z výnosu developerských projektů v sousedství. Rozvoj této lokality je odhadován na 15 miliard korun.
Je otázkou, zda krizí notně otřesená skupina Sekyra, která v posledních měsících své rozpracované projekty spíš prodává, má na dokončení ambiciózních plánů vůbec sílu. Podle partnera Sekyra Group Leoše Anderleho je ale brzdí jen dosud neschválený územní plán.
"Realitní krize na ně nemá vliv," ujišťuje. "Podklady pro změnu územního plánu jsme dodali, úřady by je mohly schválit v první půli příštího roku," říká.
Zkontrolujme smlouvy
Pro ministra dopravy Dobeše je ale další čekání nepřijatelné, navíc považuje celou filozofii projektů za chybnou: "Dráhy mají fungovat jako dopravce, ne jako developer."
Ministr pověřil nového místopředsedu představenstva ČD Vladimíra Baila prověřit staré smlouvy a najít z nich únikovou cestu. Šance k vycouvání ze smluv je ale malá, rozhodující bude ochota developerů k ústupkům.
Sekyra o takové variantě zatím neuvažuje, Penta je ochotna jednat. "Jsme připraveni nádraží drahám vrátit a koupit od nich část pozemků, otázka ale je, za jakou cenu," říká Palička. Kromě toho je podle jeho slov Penta ochotna i ke druhé variantě: dál si nádraží v pronájmu nechat a opravovat jej postupně z výtěžku provozu. V tom případě ale bude trvat na převedení všech nájemců v nádražních prostorách na MSD. Kdyby se budova zmodernizovala zhruba za miliardu korun a v okolí se dobudovaly obchody, mohl by podle Paličky komplex vydělávat tak jako zrekonstruované prostory nedalekého hlavního nádraží.
Nechtěné projekty
Masarykovo nádraží
Smlouvu na modernizaci nádraží a zástavbu pozemků ČD uzavřely v roce 2004. Ve společné firmě mají jen 34 procent, rozhodující slovo tu má společnost Penta.
Nádraží Smíchov a Žižkov
V roce 2006 a 2007 vytvořily ČD společné firmy na developerské projekty u svých nádraží se Sekyra Group. V obou drží ČD 51 %, Sekyra 49 %. Zástavba žižkovské lokality přijde na 10-12 mld. Kč, zástavba Smíchova na 15 mld. Kč. Žižkovské nádraží se má zbourat (brání tomu však památkáři). Smíchov se má modernizovat z výnosu komerčního projektu. ČD uzavřely v roce 2007 se Sekyra Group smlouvu o projektu na zástavbu Žižkova za 12 mld. Kč.
DOMLUVÍ SE?
Šéf Penty Marek Dospiva (vlevo), starosta Prahy 1 Oldřich Lomecký a šéf ČD Petr Žaluda (vpravo) si připíjejí na oslavě dokončení havarijní opravy budovy Masarykova nádraží. Na jejich dohodě teď závisí další osud cenné historické památky.
FOTO: HN - JIŘÍ KOŤÁTKO
Zaujal vás článek? Pošlete odkaz svým přátelům!
Tento článek je odemčený. Na tomto místě můžete odemykat zamčené články přátelům, když si pořídíte předplatné.