Střední Evropa zažívá boom trhu se sklady. Jejich nájemné ale nyní poroste

Trh průmyslových nemovitostí ve střední Evropě zažívá díky své poloze, levné pracovní síle a nízkým nájmům skladů boom. Firmy provozují v zemích jako Česko nebo Polsko logistická centra s nízkými náklady a přitom z nich obsluhují dražší země jako Německo, Švýcarsko nebo Francie, všímá si americký list The Wall Street Journal.

Podle něj například nájemné za moderní průmyslovou nemovitost v polské Poznani činí kolem 3,50 eur za metr čtvereční a měsíc, zatímco v nedalekém Berlíně to je kolem pěti eur. Do střední Evropy tak přenesla svou výrobu a distribuční centra řada obchodních i průmyslových firem. Například v Polsku provozuje e-shop Amazon už pět distribučních center a chystá další expanzi, zatímco třeba v Itálii, která má o polovinu více obyvatel, má jen čtyři sklady.

V regionu podle poradenské společnosti Cushman & Wakefield loni přibylo 3,7 milionu metrů čtverečních, což je o 68 procent více než v roce 2016. To vyvolává obavy z přesycení trhu, přičemž už tak si developeři a investoři stěžují na nízké nájemné, které v posledních letech stagnovalo, uvádí server WSJ.

„Před šesti až dvanáct měsíci jsme měli nájemné v Polsku pod dvěma eury na čtvereční metr a měsíc. To je nejméně z celého našeho globálního portfolia,“ uvedl Ben Bannatyne, prezident Prologis Europe.

Přes velkou výstavbu ale míra neobsazenosti stále zůstává velice nízká, speciálně v České republice, kde se pohybuje kolem čtyř procent, a realitní poradci upozorňují, že se nájemné bude pravděpodobně zvedat. Už začátkem roku předpovídal Miroslav Kotek z realitní poradenské společnosti JLL, že nízká neobsazenost, chybějící nové územní plány, docházející průmyslové pozemky a vyšší stavební náklady letos způsobí nárůst cen za pronájem skladů.

Nájemné sice zatím zůstává stabilní na úrovni 4 až 4,50 za budovy nejvyšší kategorie, ale nyní upozorňuje další z poradenských firem v oblasti průmyslových realit, že dostupné volné kapacity už klesly na desetileté minimum, což vyvolá zvýšení míry nájemného.

„Očekáváme, že poptávka bude i nadále díky růstu ekonomiky a e-commerce stoupat. Dalšími faktory, které budou hrát v nárůstu nájmů roli, budou reshoring, tedy navracení výrobních kapacit z Číny, a nearshoring ze západní do střední a východní Evropy,” vysvětluje Bert Hesselink, šéf oddělení Industrial & Logistics v CBRE. „Nabídka bude i nadále omezená. Nepředvídatelné schvalovací procesy a obecně nízká veřejná podpora pro výstavbu dalších skladovacích kapacit v České republice situaci na trhu velmi komplikuje.”

Výstavbu podle něj také zdražuje vytíženost velkých dodavatelů a nárůst cen pracovní síly v odvětví, kvůli čemuž se snižuje marže developerů.

Pravá chvíle

„Ačkoliv se to nemusí zdát zřejmé, právě teď je vhodná chvíle, kdy by nájemníci měli znovu sjednat své smlouvy – dříve, než vyprší jejich platnost. Namísto potenciální hrozby tak mohou dosáhnout skutečné obchodní výhody,” vysvětluje Hesselink. „Zejména, je-li zbývající kontrakt kratší než pět let a podnik má dobrý úvěrový rating, může dosáhnout prodloužení stávajících, nebo dokonce vyjednání lepších podmínek nájmu.” Hesselink ale zároveň dodává, že jednání je třeba vest opatrně, protože pronajímatelé mohou v současné situaci jednodušeji najít náhradu.

Server WSJ upozorňuje, že obyvatelé střední Evropy se „zamilovali“ do nakupování po internetu, což do regionu přitahuje logistické a kurýrní firmy. Spolu se stabilně rostoucí ekonomikou a rozvojem infrastruktury tak dochází k přílivu investorů, kteří dříve vkládali peníze spíše do retailových prostor, nyní se ale soustředí na průmyslové. To vše přispívá k dalšímu růstu trhu s industriálními halami, který zatím stále není u konce sil, jak dokládají rekordní čísla v Polsku, kde si firmy za první třetinu roku pronajaly 1,1 milionu metrů čtverečních. I šéf evropského Prologisu Ben Bannatyne tak předpovídá, že v příštích letech dojde k růstu nájemného.