Které faktory nejvíce ovlivňují český trh s logistickými nemovitostmi a jaké jsou důsledky?

Postcovidový vývoj přináší zvýraznění poptávky po skladových prostorech, což je podporováno různými dalšími faktory. Kromě toho náš trh ovlivnil nárůst stavebních nákladů, který stále pokračuje.

Navýšení poptávky způsobuje nedostatek skladových prostorů, a developeři proto mají problém uspokojovat veškerou poptávku.

Nelze opomíjet také nárůst nájmů. V minulém roce byl velmi značný a pohyboval se okolo 20 procent. Očekáváme, že v tomto roce bude pokračovat, a to ve vyšších jednotkách procent, respektive v nižších desítkách procent.

Jak fungování Prologisu ovlivnil covid‑19?

Realitní segment je relativně konzervativní. Nakoupit pozemky, opatřit veškerá povolení a konečně postavit a pronajmout budovy je proces na několik roků, v optimistickém případě na tři. Před pandemií jsme měli developerský plán, ovšem pandemie ho, s nadsázkou, úplně rozbourala, nakonec ovšem vlastně v pozitivním smyslu. Byli jsme schopni vyprodat již v době pandemie naše lokality, primárně v Praze a v Brně.

S vlnou poptávky se náš development urychlil.

Jak moc se urychlil? A jaké dopady to mělo na spekulativní výstavbu?

Nakoupené pozemky jsme měli připravené na dva až tři roky. A za rok a půl jsme byli schopni všechny pronajmout a začít na nich realizovat developerské projekty pro konkrétní zákazníky, takže jsme ani neměli čas stavět spekulativně.

Na jedné straně je to relativně pozitivní, na straně druhé to komplikuje možnost reagovat pružně na aktuální situace a požadavky. Nakoupili jsme ovšem pozemky v Ostředku, kde dokážeme postavit 70 tisíc metrů čtverečních nových hal pro především pražský trh, což pomůže pokrýt nejaktuálnější poptávku našich zákazníků.

Plánovali jsme tuto akci po dobu delší, než jsou tři roky, developerské procesy prostě vyžadují nějaký čas.

Nedostatek logistických nemovitostí se po Praze a středních Čechách projevuje i v dalších regionech. Může nějak pomoci třeba stát?

Pořád trvá stav, kdy povolovací procesy v Česku (ale i na Slovensku) jsou nesmírně komplikované a zdlouhavé. Výrazně prodlužovat tyto procesy či je úplně blokovat je na pováženou. Chápu, že kapacity úřadů mohou být i lidsky poddimenzované a tady je na státu, aby tuto situaci řešil. Myslím si také, že existuje obrovský prostor na zlepšení komunikace a vztahů se státem, stavebními úřady a se zodpovědnými ministerstvy.

Do jaké míry může pomoci potenciál brownfieldů?

Brownfieldy jsou určitě do jisté míry řešením. Byli bychom rádi, kdyby se nám nějaký podařilo koupit a revitalizovat, určitě by to pomohlo i místním komunitám. Není to ale tak jednoduché, brownfieldy bývají územními plány často dedikované například na rezidenční výstavbu. A případná změna územního plánu je v Praze nelehký úkol.

Ovšem především v zahraničí, v Německu, Velké Británii nebo Francii, už vidíme, že to je cesta, byť leckdy složitá. Jsme však připraveni vypořádat se s různými environmentálními zátěžemi i s dalšími okolnostmi. V budoucnu rozhodně uvidíme čím dál více takových projektů.

Stále více asijských společností má zájem o průmyslové nemovitosti v Česku. Existují u nás též tendence vracet výrobu z Asie zpátky do Evropy?

Mezi naše klienty patří velké čínské nebo jiné asijské společnosti již delší dobu, nevnímáme to jako něco mimořádného. Loni jsme třeba podepsali velkou transakci s čínskou automobilovou společností spadající do skupiny Minth Group. Jde o představitele nové generace dodavatelů do automobilového segmentu, který působí v sektoru elektrifikace automobilového průmyslu.

Na trh vstoupilo rovněž velké množství čínských e‑commerce a logistických společností. Zástupci tohoto sektoru často nalezli prostory v našich areálech.

V Prologisu zatím nevidíme, že by evropské firmy, které mají továrny v Asii, chtěly výrobu vracet zpátky do Evropy. Možná je to však i tím, že nepůsobíme v lokalitách s vysokou koncentrací výroby, ale primárně kolem Prahy, Brna a Plzně.

11–12
měsíců činí teď u společnosti Prologis dodací lhůta na sklad. Dodávky materiálů a komponent pro výstavbu jsou nestabilní.

Vnímáme však to, že pandemie pozměnila fungování logistických tras a dodavatelských řetězců. Naši zákazníci z retailu, velkoobchodu a e‑commerce zvětšují množství zásob. Řídí se jednoduchým pravidlem: co máme na skladě, to prodáme, co nemáme na skladě, neprodáme. Zákazník chce mít daný druh zboží k dispozici okamžitě. Dnes absolutně neexistuje jistota, kdy zboží z Asie do skladu dorazí, může to být klidně za sedm až osm týdnů. Kdo chce být úspěšný například v sektoru e‑commerce, musí mít zboží na skladě. Skladové prostory a poptávka po nich se zvětšují jednoduše proto, aby vůbec bylo možné daný druh zboží spotřebiteli prodat. Pro nás je to pozitivní zpráva, ale je velmi těžké poptávku uspokojit.

Už jste zmínil, že došlo ke zdražování stavebních materiálů. Co s realitním trhem učiní zdražování energií či válka na Ukrajině?

Důsledky dění na Ukrajině pro obor logistických nemovitostí lze v celé šíři všech souvislostí zatím předvídat jen těžko.

Související

Růst cen energií a stavebních materiálů bude mít dopad na všechny realitní sektory. Prodražuje výstavba developerských projektů, což má vliv na konečnou cenu nájmu nebo prodeje, také v našem byznysu.

Kromě zdražování stavebních materiálů a prací nás ale bude, myslím, především zajímat samotný fakt, zda daný materiál bude vůbec dostupný.

Článek pro předplatitele
Ještě na vás čeká 60 % článku. Pokračovat ve čtení můžete jako náš předplatitel.

Máte již předplatné? Přihlaste se.

Přihlásit se

Jste předplatitel tištěného titulu? Proveďte aktivaci.