Aktuální číslo odborného magazínu Logistika
V regionu střední a východní Evropy je nyní přes 46 milionů čtverečních metrů průmyslové plochy, pětina z toho v Česku, nejvíce – přes polovinu – v Polsku. Nyní se v ČR staví rekordních 1 112 000 čtverečních metrů, což je nejvíce v historii. Roste poptávka logistických, distribučních a e-commerce firem, vyplývá to z analýzy, kterou provedla realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield v roce 2021.
Rozloha moderní logistické industriální plochy v regionu činila ke konci roku 2021 více než 46 milionů metrů čtverečních, což je více než desetiprocentní nárůst oproti roku 2020. Největší část těchto prostor se nadále nachází v Polsku (52 procent), v České republice je pak přes pětinu (21 procent) této plochy. Následuje Rumunsko (12 procent), Maďarsko (9 procent) a Slovensko (7 procent).
V přepočtu průmyslové plochy na počet obyvatel s velkým náskokem vede Česká republika s 902 metry čtverečními na tisíc obyvatel, oproti předchozímu roku jde o cca šestiprocentní nárůst. Na druhém místě je Polsko je s 625 metry čtverečními na tisíc obyvatel.
„Největší meziroční přírůstek průmyslové plochy zaznamenalo loni Polsko, tempu nové výstavby tam napomáhají i schvalovací procesy, jež jsou výrazně rychlejší než v Česku,“ říká Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield. „U nás je již tradičně schvalovací řízení velmi pomalé, a tudíž není schopno flexibilně reagovat na, v některých segmentech, skokově rostoucí poptávku. Dále je v Česku méně vhodných ploch pro výstavbu, právě na rozdíl od sousedního Polska, které disponuje velkou rozlohou a převážně rovinatým terénem.“
Graf 1: Velikost jednotlivých trhů ve střední a východní Evropě a míra neobsazenosti
Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield
Růst poptávky způsobuje nízkou neobsazenost
Aktuální množství industriálních prostor v Česku jen sotva pokrývá poptávku po nich. Ta rok od roku roste – loni oproti předchozímu roku o 61 procent, což je nejvíce v celém regionu. Nepřekvapí tak, že neobsazenost těchto projektů je u nás nyní pouhých 1,6 procenta, v Praze pak dokonce pouze 0,7 procenta, což je historicky rekordně nízká hodnota.
Poptávka samozřejmě podněcuje novou výstavbu – v Česku se nyní staví rekordních 1 112 000 metrů čtverečních, což je nejvíce v historii a více než trojnásobek oproti hodnotě výstavby na konci roku 2020. Rekordně vysokých hodnot nové výstavby dosahují aktuálně i ostatní sledované země.
„Realizace výstavby stále pokračuje, nicméně vzhledem k současnému růstu cen stavebních materiálů může v budoucích kvartálech tempo částečně zpomalit,“ dodává Jiří Kristek. „Výstavbu může také negativně ovlivnit vývoj na Ukrajině, a to jak na straně nabídky, tak na straně poptávky.“
Volné plochy došly, ceny nájmů rostou
V souvislosti s nedostatkem volných ploch na trhu v Česku v loňském roce stoupaly nájmy, jež se předtím dlouhodobě držely na stabilní úrovni. Tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné za plochu o rozloze 5000 čtverečních metrů v dobré lokalitě) se asi 10 let pohyboval v rozmezí 4 až 4,30 eura za metr čtvereční, ke konci loňského roku však v okolí Prahy stoupl až na 5,60 eura. Je to nejvíce v regionu – v Maďarsku dosáhl prime rent loni 4,65 eura, nicméně v ostatních třech zemích regionu se drží kolem čtyř eur.
Graf 2: Vývoj poptávky po skladových a výrobních prostorách v ČR podle odvětví 
Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield
Graf 3: Podíl online na celkových maloobchodních tržbách ve vybraných zemích střední a východní Evropy
Zdroj: GlobalData
Průmyslové nemovitosti se díky tomuto vývoji v celém regionu těší také nebývalému zájmu investorů. Podíl investic do tohoto sektoru ve střední a východní Evropě loni dosáhl historicky nejvyšší hodnoty 44 procent a poprvé tak překonal do té doby nejatraktivnější kanceláře. Celkově se v regionu do skladů a hal v roce 2021 investovalo 4,2 bilionu eur, o 23 procent více než v roce 2020. Nejvíce (70 procent) investic mířilo do Polska, pouze 15 procent do České republiky.
Graf 4: Vývoj výnosů prémiových průmyslových nemovitostí ve střední a východní Evropě
Zdroj: Cushman & Wakefield
„Vývoj českého nemovitostního trhu stále závisí na množství dostupných produktů na prodej, kterých je u nás nyní ve srovnání například s Polskem, ale i obecně se zeměmi západní Evropy, naprosté minimum,“ vysvětluje Michal Soták, vedoucí investičního týmu, Cushman & Wakefield. Průmyslové nemovitosti jsou mezi investory jasně nejpopulárnější, ale nedostatek investičních příležitostí jejich aktivitu nadále omezuje.“
Ceny průmyslových nemovitostí vyjádřené výnosovou mírou nadále rostou ve všech zemích regionu. V České republice ceny rostly až o 20 procent a výnosy prémiových hal se poprvé v historii dostaly pod čtyři procenta.
Graf 5: Podíl developerů na nové výstavbě ve střední a východní Evropě v roce 2021
Zdroj: Cushman & Wakefield
Zaujal vás článek? Pošlete odkaz svým přátelům!
Tento článek je odemčený. Na tomto místě můžete odemykat zamčené články přátelům, když si pořídíte předplatné.
Logistika č. 2/2025
