Zpětně mně připadá neuvěřitelné, jak se nám podařilo proplout temným obdobím, říká generální ředitel Panattoni Pavel Sovička

Jak se vede Panattoni v letošním, ještě covidovém roce? Jak jste do něj vstoupili a co očekáváte do jeho konce?

Do roku 2021 jsme vstupovali se zkušenostmi z loňského, covidového roku. Věděli jsme, že stavět se dá „po Teamsech“, nic není samozřejmé a že úřady si rády protáhnou vánoční svátky. Paralýza povolovacích procesů trvala prakticky ještě celé jaro. Zpětně mi připadá neuvěřitelné, jak se nám podařilo tímto temným obdobím proplout. Zatímco na úplném začátku covidové krize jsme omezovali provoz a zeštíhlovali tým, na jejím konci máme takřka dvojnásobný počet zaměstnanců i rozestavěných budov. Potvrdilo se tak známé pořekadlo, že co tě nezabije, to tě posílí.

Naši zákazníci si uvědomili, že můžou fungovat bez kamenných obchodů, na home officu, ale i to, že pokud chtějí dodávat svým zákazníkům, jejich výrobky pořád budou potřebovat střechu nad hlavou při výrobě a skladování. Narušené dodavatelské řetězce však mají za následek výpadky v dodávkách komponent pro všechny druhy průmyslu. Ukázaly se tak i stinné stránky globalizace a křehkost dodavatelských řetězců. Do konce roku bohužel očekáváme dále dopady omezení provozu v nákladních přístavech a růst cen materiálů i jejich omezenou dostupnost.

Navzdory covidové krizi zažívají průmyslové nemovitosti růst. Výstavba nových budov pokračuje a poptávka po skladových plochách neklesá. Čím si to vysvětlujete?

Zásadní roli hraje boom e‑commerce, to není žádné tajemství. Zároveň maloobchodníci se snaží posílit svoje skladové zásoby, aby byli více připravení na výpadky v dodávkách zboží a byli se zásobami zároveň blíže svým klientům. Dále dostávají zelenou nové výrobní projekty, a tak nová výstavba není jen o rozšiřování skladových ploch. Nerad bych se mýlil, ale připadá mi, že nejistota na trhu a nedostatek „normální“ poptávky byly pouze krátkodobé a že se je podařilo vykompenzovat mimořádným nárůstem poptávky po infrastruktuře k elektronickému prodeji. Nechci to zakřiknout, ale pokud podzim a zima nepřinesou další dlouhé lockdowny, trh dále poroste až do limitů infrastruktury ve správě státu. Právě minimální investice do rozvoje infrastruktury ve spojení s „rychlostí“ povolovacího procesu budou zásadní brzdou dalšího rozvoje. Obce mají velmi nízkou motivaci k podpoře komerční výstavby ve svých katastrech, a tak předpoklady pro další rozvoj nejsou vůbec dobré.

Zastaralá infrastruktura je problém

Může na trhu s průmyslovými nemovitostmi dojít po období rozvoje k poklesu? Nebo dokonce k pádu? Mohlo by k tomu dojít třeba relativně brzy?

V krátkodobém horizontu s ohledem na velmi nízkou míru neobsazenosti k pádu nemůže dojít. K ochlazení poptávky dojít může, což trh unese.

Ve střednědobém horizontu dokonce očekávám zásadní propad konkurenceschopnosti České republiky s ohledem na zastaralou infrastrukturu a zejména pak na energetický mix, který nás odsoudí k propadu do ligy balkánských zemí, co se týká atraktivity pro výrobní firmy.

Jaký bude podle vás celkový dopad covidové krize? A jak se na možnou krizi připravuje Panattoni?

V globálně propojeném světě mohou být pandemie celkem časté. Vlastně byl zázrak, že to přišlo až teď, vždyť experti před něčím podobným varovali již mnoho let! Přesto se na to dopředu nikdo nepřipravoval, státy se učily restriktivní či preventivní opatření až „za pochodu“, stejně tak i firmy. Dobrou zprávou ale je, že jsme se poučili. Všichni.

V Panattoni jsme významnou část byznysu přesunuli do on‑line prostředí, které funguje i v pandemických časech. Jistě, osobní kontakt je nenahraditelný a klíčová jednání o významných projektech se zpravidla odehrávají tváří v tvář. Na druhou stranu jsme dokázali, že i při totální uzavírce ekonomiky lze v průmyslovém developmentu fungovat. Díky technologickému pokroku jsme schopní si prohlížet stavbu na dálku, koordinovat dodavatele i komunikovat s koncovým uživatelem.

Kéž by se na stejnou úroveň jako komerční sektor posunula i státní správa. Stejně jako občané voláme po její skutečné digitalizaci. Jenomže proces brzdí nedostatek vhodných lokalit pro výstavbu datacenter. A to jsme opět u zastaralé infrastruktury a nesmyslného povolovacího procesu…

Jedním z nejviditelnějších důsledků pandemie, které vidíme již dnes, je brutální zdražování materiálů a snižování jejich dostupnosti. Kvůli tomu se mimo jiné protahuje i výstavba průmyslových budov – co jsme dříve dokázali za šest měsíců, to nyní stíháme za devět měsíců.

Pomůže českému či středoevropskému trhu trend „nearshoringu“, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět? Nebo je „nearshoring“ spíše jen zbožným přáním v situaci, kdy se přepravní společnosti potýkají s nedostatkem kontejnerů a růstem cen za dopravu zboží z Asie?

Z hlediska udržitelného rozvoje mi to dává smysl. Nearshoring zásadně zrychlí tzv. carbon border adjustment mechanism – jinými slovy uhlíkovou daň. To, že firmy vyrobí často neudržitelným způsobem výrobek v Asii a následně ho vezou přes celý svět, by se mělo projevit v doměření oxidu uhličitého a narovnání konkurenčního prostředí pro evropské výrobce. Ano, zboží zdraží, ale je to daň za šetrnější přístup k naší planetě. Zároveň to umožní rozvoj podnikání a výroby v Evropě.

Jak se český trh průmyslových nemovitostí vypořádává s konkurencí sousedních regionů v Polsku, Německu a na Slovensku?

Špatně. Nerad to říkám, ale v posledních letech nám ujíždí vlak. Jen za poslední rok Česko přišlo o více než deset velkých projektů, které nakonec budou realizovány v Německu či Polsku. A nemyslete si, že sousedé lákají investory na pobídky, s tím už je dávno konec v celé Evropě! Většině investorů ve skutečnosti stačí transparentní podnikatelské prostředí, partnerský přístup ze strany obcí, dostatečně rozvinutá dopravní infrastruktura, dostupná zelená energie, kapacitní datové připojení a dostatek kvalifikované pracovní síly, která je motivovaná za nimi do jejich působiště migrovat po Evropě. Zkrátka jim jde hlavně o to, aby si mohli investici dopředu spočítat a naplánovat, aby měli jistotu, že seženou zaměstnance, a aby měli garanci rozumných dodacích lhůt pro odběratele.

Stavět na zelené louce nelze donekonečna

Developerské projekty na zelené louce jsou často terčem kritiky. Jaká jsou z vašeho pohledu jejich pozitiva, co přinášejí obcím, v jejichž katastru se staví průmyslové a logistické haly?

Už dlouho říkám, že vyjmout z půdního fondu nejbonitnější černozem a postavit na ní fabriku je zločin stejně jako její využívání pro průmyslové zemědělství. Již nyní při záboru zákon pamatuje na ochranu vysoce bonitních půd. To samé však neplatí pro průmyslové zemědělství. Není zelená louka jako zelená louka – třeba ty u dálnic již z podstaty nemohou dosahovat takové čistoty a z důvodu odvodňování velkých monokulturních lánů ani kvality. V každém případě bychom však měli maximálně podporovat především výstavbu na brownfieldech a rekonstrukce starších průmyslových budov. Jedině tyto dva přístupy jsou v souladu s požadavky na udržitelný rozvoj, stavět na zelené louce nejde donekonečna. Kladu si otázku, proč se k tomuto problému už dávno nepostavil čelem stát? Za stávající situace je proměna starých areálů na moderní průmysl legislativně velmi komplikovaná.

Související

Logistika

Amazon otevře v Kojetíně na Olomoucku plně automatizované robotické centrum. Budují je Panattoni a Accolade

3 minuty čtení

V reakci na zvyšující se zákaznickou poptávku Amazon rozšiřuje svou logistickou síť v Česku. Čtyřpodlažní kojetínské distribuční centrum vytvoří...

Překážky jsou kladeny dokonce i rétoricky silně podporované recyklaci… V Ostrově u Karlových Varů jsme dosáhli téměř stoprocentního využití stavebního odpadu ze zdemolovaného závodu na výrobu trolejbusů Škoda. Díky podpoře úředníků do určité míry normám navzdory. Pikantní je, že jsme za to dostali cenu od ministerstva průmyslu a obchodu Přeměna odpadů na zdroje.

Často zmiňujete dlouhodobě nefunkční model investor – město – občané. V čem vidíte problém? Jak by měl podle vás vypadat systém garantující městu a občanům dostatek prostředků z průmyslových zón?

Investor až do poslední chvíle neví, za jakých podmínek vlastně staví. Územní plánování v České republice je ve srovnání se západní Evropou doslova výsměch. Dotčená obec nemá z průmyslových parků dostatečné příjmy na budování infrastruktury a snižování negativních dopadů průmyslu a občané vidí jen velké šedé krabice, v nichž pracuje zahraniční pracovní síla, prostě žádná pozitiva. Jen pro informaci, i za tyto zahraniční pracovníky se odvádí daně, sociální a zdravotní pojištění do rozpočtu České republiky. Změnit se to určitě dá – když to dokázali Němci a Poláci, proč ne my? V první fázi by stačilo zreformovat rozpočtové určení daní a daň z nemovitosti tak, aby obce měly systémově zajištěný dostatek finančních prostředků od uživatelů průmyslových zón. To by vlastně vyřešilo většinu problémů.

Obce by přestaly vidět v průmyslu nepřítele a začaly by jej vnímat jako partnera a šanci na rozvoj. Starostové by se začali opravdu starat, a ne jen sledovat dotace od státu či Evropské unie. Starali by se, zda firmy platí daně, protože by na nich participoval rozpočet obce, a tím by nemusel bujet aparát finanční správy. A nakonec by průmyslovým parkům začali rozumět i občané – po letech fungování tohoto systému by obce z průmyslu začaly znovu růst. Tak tomu ostatně bylo i ve zlatých časech první republiky, kdy byl průmysl hlavním tahounem českého hospodářství.

Co dalšího brání z vašeho pohledu narovnání situace mezi developery a obcemi?

Bohužel je toho dost, ale není to nic neodstranitelného. Asi největší bolestí je již zmíněné nefunkční územní plánování. Když obec vyčlení nějaké území na průmyslovou zónu, měla by tam vyrůst průmyslová zóna. Zní to banálně, ale paradoxně se to dost často porušuje a problematika územního plánování se naprosto nemístně politicky řeší v úrovních stavebního řízení, kam už dávno nepatří.

Jak je možné, že někdo uspěje s námitkami proti samotné podstatě průmyslového projektu, když vzniká na místě, které již bylo schváleno pro průmysl? Kde byli dotyční v době, kdy se rozhodovalo o územním plánu?

Politický proces by měl končit schválením územního plánu a splnění parametrů stanovených územním plánem pro výstavbu by měl posuzovat čistě technicky stavební úřad.

Co by bylo možné zlepšit? Zmiňoval jste skutečnou digitalizaci státní správy, revoluci v rozpočtovém určení daní, zjednodušení povolovacího procesu (čímž by se i posílila role územního plánu)…

Seznam je bohužel ještě poměrně dlouhý. Nutně potřebujeme uvolnit trh práce pro zahraniční pracovníky. Bez nich se prostě neobejdeme, protože některé činnosti už Češi dělat nebudou – stejně jako na spoustě nižších pozic v Německu nenajdete zaměstnané Němce. Kdo touží po tom, aby jeho dítě například pracovalo celý život v rychlém občerstvení nebo jako řidič taxi?

Další věc jsou nezbytné investice do infrastruktury – a teď nemám na mysli jen tu dopravní. Podívejme se, v jakém stavu jsou inženýrské sítě v blízkosti brownfieldů. Kvůli tomu, že se areály dlouho nevyužívaly a že jim územní plán přístup do sítě nepohlídal, došlo k jakémusi „rozkradení“ přidělených kapacit. V důsledku to často dopadá tak, že proměna obrovského brownfieldu na moderní průmyslový areál vyžaduje vybudování nové čistírny odpadních vod či zvýšení produkce vody a dalších médií.

To jsem řekl to hlavní z pohledu „hard“ opatření. Ale musíme zapracovat i na „soft skills“. Je třeba především přestat politikařit a hrát nejrůznější zákulisní hry. A začít říkat věci na rovinu. Když se rozbíhala jednání o Amazonu v Dobrovízi a Američané se ptali, co obec požaduje, první odpověď zněla: Nic. A ve finále jsme museli mimo jiné postavit silniční obchvat. Takhle se prostě v 21. století velký byznys nedělá. Obec musí mít jasnou představu o rozvoji a svých právech a možnostech při jednání s investory a své požadavky zakotvit ideálně již do územního plánu pro dané rozvojové území.

Jaké aktuální projekty Panattoni v letošním roce dokončí nebo zahájí? Čím jsou zvláštní, jedi­nečné?

Je jich spousta, ale vypíchnul bych tři: revitalizaci bývalého cukrovaru u Kojetína na supermoderní robotické centrum pro Amazon, výstavbu na brownfieldu v Nýřanech, kde už byly v minulosti uhelné doly, betonárna i lihovar, a určitě i unikátní proměnu bývalého výrobního areálu Škody v Plzni na moderní industriální park. Všechny tyto projekty vynikají odvahou všech zúčastněných, protože v českém prostředí mají příliš mnoho překážek a málokdo by se do nich vůbec pustil.

Budovy porostou do výšky

S jakým vývojem počítá Panattoni pro příští rok a jakou máte vizi pro léta následující? Lze mít v covidových časech nějakou vizi pro development průmyslových a logistických nemovitostí?

Příští rok by se trhy měly stabilizovat a uklidnit. Snad nejde o zbožné přání, ale reálnou vizi. Development se ještě více přesune na brownfieldy, zmírní se expanze do prostoru a naopak se bude klást větší důraz na růst budov do výšky. Bude se také pokračovat ve vývoji automatizace a robotizace výrobních a logistických hal a samozřejmě i ve zvyšování laťky v oblasti udržitelného rozvoje. V přípravě máme přes dva miliony metrů čtverečních brownfieldových lokalit.

Hesly dneška jsou udržitelný rozvoj a ohled na životní prostředí. Jak budou podle vás vypadat haly za deset let? Budou vícepatrové? Rekonstruovatelné? Jak se projeví v developmentu průmyslových a logistických nemovitostí akcent na cirkulární ekonomiku?

Vývoj podle mě směřuje k ostrovním provozům, ale ta cesta může být ještě dlouhá, protože za stávající situace jsou vstupní náklady příliš vysoké. Za deset let si nicméně dokážu představit, že významný investor postaví budovu s autonomní výrobou elektřiny ze slunce či větru, velkými bateriovými systémy a velmi nízkou uhlíkovou stopou.

Co se týče cirkulární ekonomiky, tam stále platí to samé: ať už postavíte jakkoliv zelenou budovu, vždy bude záležet hlavně na tom, kde vyrostla a za jakých podmínek. Klademe důraz i na to, aby budova byla v budoucnu snadno recyklovatelná. Nejekologičtějším počinem bude i v budoucnu revitalizace brownfieldu a recyklace stavebního odpadu přímo na místě.

Logistické a průmyslové haly stavěné na zelené louce zabírají místo, kde dříve byla orná půda. Současně stále ubývá vhodných lokalit pro další výstavbu. Bude podle vás řešením budování vícepatrových budov?

Určitě je to jedna z cest. Vícepatrové budovy byly dlouho doménou asijských zemí, kde už prostor v krajině jednoduše došel a výstavba do výšky se stala fyzickou nutností. Trend vícepatrových budov je patrný v Anglii, Německu i Polsku. S ohledem na restrikce pro vyšší budovy u nás při povolování očekáváme, že tyto supermoderní projekty budou končit zejména u našich sousedů a zaplatíme si s ohledem na vyšší uhlíkovou stopu při dopravě za zboží více. Jsme hloupí a raději si zabíráme větší plochu s nižší zástavbou. Tak ale udržitelnost ve světě nevypadá a robotické technologie jsou již více efektivní při vyšší zástavbě.

O kolik se prodraží dvou‑ či třípatrový sklad – jeho vybudování a provoz? Domníváte se, že nastanou okolnosti, kdy se vícepatrové průmyslové budovy stanou samozřejmostí – tak jako se třeba ještě v minulém století budovaly ve městech vícepatrové budovy továren?

Jednotková cena na metr čtvereční či metr krychlový zásadně neroste. Hlavním problémem byla efektivní technologie schopná využít výšku a více pater bez dopadu na rychlost obrátky ve skladu. Tyto technologie ale udělaly obrovský krok kupředu v posledních pěti letech. Pro společnost Dematic jsme například u Plzně postavili nový výrobní závod na supermoderní technologie pro automatizaci skladů.

Jaké jsou v Česku příležitosti pro revitalizaci brownfieldů? Představují brownfieldy zásadní příležitosti pro rozvoj a budování logistických a průmyslových budov? Nebo to jsou jen takové „třešničky na dortu“?

Ještě před pěti lety to byly třešničky, teď je to dobrodružství, do nějž se pouští čím dál tím více investorů, a v horizontu dalších pěti let už by mohly být na úrovni zásadní příležitosti. Na brownfieldy se prvních 20 let po revoluci nesáhlo, protože ekonomika a hodnota nemovitostí nově vybudovaných to neumožňovala. Nyní nastává jejich doba a my jsme rádi, že jsme v oblasti průmyslu a logistiky nejaktivnější. Na mnoha místech v Česku vracíme průmysl tam, kam historicky patřil, a cítíme, že tím splácíme ekologický dluh, který zde vytvořilo 40 let totality. V současnosti máme v povolovacím procesu téměř 1,5 milionu metrů čtverečních na brownfieldech a další dva miliony v přípravě.

S čím se musí developer potýkat při revitalizaci brownfieldu z technického hlediska a právního hlediska? Poskytuje stát nějakou pomoc při revitalizaci?

Z technického hlediska je hned po zajištění dekontaminace pozemků nejdůležitější kapacita infrastruktury v nejbližším okolí lokality. Jak jsem již zmiňoval, u většiny brownfieldů umožnilo vedení měst „ukrást“ kapacity infrastruktury, která sloužila průmyslovým areálům. Tyto kapacity využily jiné záměry a rozvojové plochy v okolí – jedná se nejčastěji o kapacity čistíren odpadních vod, komunikací či křižovatek, ale také elektrické energie.

U lehce kontaminovaných areálů developer může ekonomicky zvládnout sanace i sám, u středně a těžce kontaminovaných území se bez pomoci státu či EU neobejde. Náklady na sanaci těchto oblastí jsou tak vysoké, že by žádný projekt revitalizace nemohl finančně vycházet v černých číslech.

Z právního hlediska narážíme na největší problém při zacházení se stavebním odpadem. Čeští úředníci a politici totiž bohužel většinou trvají na tom, že veškerý stavební odpad z demolice se musí někam odvézt na skládku. Přitom je to ekologický i ekonomický nesmysl. V již zmíněném Ostrově u Karlových Varů jsme naprostou většinu odpadů vytřídili k recyklaci nebo zpětně využili do základů přímo na stavbě! Tím se ušetřilo odhadem přes 10 tisíc jízd kamionů mimo areál. Dokázali jsme to za výrazného přispění České inspekce životního prostředí, stát jako takový nám naopak většinou klade legislativní překážky.

Jaké problémy jste řešili při revitalizacích brownfieldů v posledních letech?

Uvedu další výmluvný příklad. Chtěli jsme revitalizovat brownfield po bývalém průmyslu. Jenomže se ukázalo, že areál je již tak dlouho vybydlený, že se v něm začali vyskytovat chránění živočichové a rostliny. Zní to těžko uvěřitelně, ale podmínkou pro výstavbu bylo zachování těchto biotopů! Toto jsou naprosté absurdity vycházející z nepochopení problému.

Průmysl je srdcem úspěšných států

Jak dlouho už pracujete v Panattoni? Vzpomeňte pro čtenáře na své začátky.

Letos je to 13 let. Pamatuji tedy úplné začátky Panattoni v Česku. Tehdy nám říkali, že vstupujeme na trh jako poslední z velkých hráčů, že ta nejlepší místa už jsou rozebraná a že nemáme šanci uspět. Každý rok se tomu směji hlasitěji. Vloni jsme zaznamenali už poněkolikáté největší objem nové výstavby. Vypracovali jsme se mezi lídry trhu. A velmi mě těší, že jím jsme zejména v oblasti udržitelného rozvoje – máme nejvíc budov i zastavěné plochy certifikované metodikou BREEAM New Construction dle nejnovějších standardů – to znamená, že se projekt rozvíjí již od samého začátku podle nejmodernějších přístupů k udržitelné výstavbě.

Bylo to vaše první místo v tomto oboru?

Ne. Předtím jsem působil deset let v poradenské agentuře Cushman & Wakefield. Musím říct, že mi to dalo hodně a že byznys v oblasti developmentu jsem tak rozjížděl již s jasnou představou o tom, jak ekonomika nemovitostí funguje a jak jednotliví hráči na trhu působí. Člověk se ale pořád učí a obor průmyslových nemovitostí je neskutečně dynamický.

V čem se lišila situace v oboru od situace dnešní? Jaký byl vývoj?

Vlastně se až tak moc nelišila, protože jsem začínal na prahu hospodářské krize. Odlišný byl ovšem potenciál trhu a to je to, co mě dnes hodně trápí. Zatímco tehdy byla obrovská neobsazenost s dalším velkým potenciálem pro rozvoj, a bylo tedy pro nové výrobce snazší začít podnikat, dnes máme velký převis poptávky nad nabídkou a není kde stavět. Zatímco tenkrát si trh poradil s krizí právě díky připraveným strategickým zónám, dnes nic podobného nemáme a bojujeme doslova o každou firmu, která zvažuje svoji expanzi v Evropě. Zatímco v době hospodářské krize byla Česká republika považovaná za infrastrukturního premianta střední a východní Evropy, nyní nám patří jedna z posledních příček na úrovni těsně před Albánií. Kdo chvíli stál…

Co pro vás development průmyslových a logistických nemovitostí znamená? Stal se tento obor pro vás srdeční záležitostí?

Je to pro mě srdeční záležitost, protože průmysl je srdcem každého úspěšného státu. Každý projekt je unikát a dynamické změny ve využívání infrastruktury, kterou vybudujeme, mě stále baví. Když třeba mířím na dovolenou do zahraničí, dost často sjedu z dálnice a jdu si prohlédnout přilehlou průmyslovou zónu. Je fascinující, jak se v ní zrcadlí přístup lidí v daném regionu k rozvoji a podnikání.